Un piso en Málaga para alquilar, y unas semanas para usted.

Cómo hemos leído su encargo

Cuatro condiciones son firmes: Málaga capital, hasta 330.000 € al contado, gestión a distancia y su residencia fiscal en Alemania, que fija cómo tributa cada euro de renta. La quinta, «usarlo unas semanas al año», no es un detalle: un contrato de vivienda habitual entrega el piso al inquilino durante años, y el turístico está cerrado en Málaga. Su frase admite dos lecturas, y las dos están cubiertas.

Una tercera lectura, el alquiler turístico, queda fuera por un hecho normativo, no por criterio: el Ayuntamiento suspendió el 23 de agosto de 2025 las nuevas viviendas turísticas en todo el término municipal, por un máximo de tres años¹³. Se lo detallamos en el capítulo 04.

Lo que este informe hace, y lo que no

La cuenta, a la vista

Rentabilidad bruta = alquiler mensual por metro × 12 / precio por metro. Las dos cifras son de oferta, de idealista y del mismo mes, septiembre de 2026: la venta¹ y el alquiler². Los de venta cuadran con los de agosto que publicó el propio portal³. La media de la ciudad roza el 5 % porque incluye distritos más baratos que su encargo no contempla⁴.

La renta de Carretera de Cádiz sube un 8,4 % en un año y la de Teatinos un 4,1 %; la de la ciudad, un 3,9 %. idealista advierte de que cambió su metodología en julio de 2026: las comparaciones con meses anteriores, con cautela.

Lo que se pide y lo que se tasa

El Ministerio de Vivienda publica cada trimestre el valor tasado medio de la vivienda libre: en Málaga, 3.320,5 €/m² en el segundo trimestre de 2026, sobre 1.722 tasaciones, y 4.140,3 €/m² en la de hasta cinco años de antigüedad⁵. Un año antes, 2.893,5: ha subido un 14,8 %. La oferta media de idealista pide un 19,5 % más que esa tasación.

La consecuencia, en números: con la renta media de la ciudad, 16,5 €/m², quien comprara al valor tasado medio obtendría cerca de un 6 % bruto. Es un orden de magnitud, no una previsión: nadie compra «la media», y la tasación mezcla edades y calidades.

Los gastos, uno a uno

Dos cambios recientes tocan esta tabla: desde el 8 de octubre de 2026 no puede exigir al inquilino un seguro de impago (puede contratarlo usted), y los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son siempre del arrendador⁶.

Cuánto pesa cada palanca

Sobre el 4,8 % bruto de Carretera de Cádiz: cada mes vacío resta 0,4 puntos; una gestión del 10 % de la renta, 0,48 puntos más su IVA; y el ITP, al sumarse a lo invertido, lo deja en el 4,5 % antes de cualquier gasto anual. En el otro sentido, comprar un 5 % por debajo de la oferta media sube la bruta a algo más del 5 %.

Son cuentas sobre supuestos, no previsiones. Sirven para negociar y para elegir agencia con números.

La ley de octubre: en vigor, y en el aire

El 2 de octubre de 2026 el Congreso derogó el Real Decreto-ley 26/2026, que regulaba por primera vez el alquiler de temporada⁸. Cuatro días después el Gobierno aprobó dos nuevos: el 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre, que reforma la LAU⁶, y el 28/2026, que entra en vigor el 15 de noviembre⁷.

Un real decreto-ley rige desde que se publica, pero el Congreso debe convalidarlo en los treinta días siguientes a su promulgación; si lo deroga, decae, como el 26/2026. A 14 de octubre, el BOE no recoge la convalidación de ninguno de los dos. Por eso todo lo que sigue se lee con fecha.

Los tres contratos, lado a lado

En los tres, el seguro de impago ya no puede exigirse al inquilino, y los gastos de gestión y formalización son del arrendador.

La vivienda temporal: la que le deja usarlo, con condiciones

Desde el 8 de octubre, el antiguo alquiler de temporada es arrendamiento de vivienda temporal: cubre la necesidad de vivienda de quien está desplazado de su domicilio por una causa justificada y acreditable⁹. El contrato debe nombrar la causa, y probarla le corresponde a usted: sin ella, pasa a ser de vivienda habitual, con sus cinco años, desde el primer día. Dura más de 31 días y, por regla general, no más de 12 meses; más de dos contratos temporales seguidos con el mismo inquilino lo convierten también en habitual.

Para su encargo, el caso típico es el curso universitario: un estudiante matriculado de septiembre a junio, con su causa documentada, y julio o agosto libres para usted. En Andalucía, además, la vivienda alquilada más de dos meses seguidos al mismo inquilino queda fuera del régimen turístico¹¹; una estancia más corta anunciada en canales turísticos se presumiría turística, y en Málaga lo turístico está suspendido.

La larga duración: renta estable, piso difícil de recuperar

Un contrato de vivienda habitual dura cinco años como mínimo si usted es persona física, a voluntad del inquilino⁹. Desde el 15 de noviembre de 2026, si nadie avisa, se prorroga de cinco en cinco años; si usted no quiere renovar, debe avisar con seis meses y pagar una indemnización: la mayor entre doce mensualidades y una por cada año de residencia del inquilino⁷. Recuperarlo para vivir usted solo la evita si va a ser su vivienda permanente; unas semanas al año no lo son.

Si vende con el inquilino dentro, este tiene derecho de tanteo y retracto, y desde octubre el contrato no puede incluir su renuncia. Hasta el 31 de diciembre de 2027, sin un nuevo pacto, la renta no puede subir más de un 2 % al año⁶.

La vivienda turística: cerrada en Málaga

El Ayuntamiento la ha cerrado por fases. Desde junio de 2024, solo con acceso e instalaciones independientes del resto del edificio. Desde el 14 de enero de 2025, ninguna nueva en los 43 barrios donde superan el 8 % de las viviendas, entre ellos el Centro Histórico, La Merced y el Ensanche Centro; Huelin quedó en la zona intermedia y Teatinos en la de menor presión¹². Y desde el 23 de agosto de 2025, suspendidas en todo el término municipal por un máximo de tres años¹³; el 25 de julio de 2026 se sumó la incompatibilidad del hospedaje en las ordenanzas de uso residencial¹⁴.

Aunque la suspensión se levantara, quedarían la comunidad, que desde el 3 de abril de 2025 debe aprobarlo expresamente por tres quintos de propietarios y cuotas¹⁰, y el IVA del 10 % para estancias de hasta 30 noches desde el 1 de diciembre de 2026. El Tribunal Supremo anuló en mayo de 2026 el registro único estatal de alquileres de corta duración³⁶, pero eso no reabre la puerta municipal. En toda la ciudad, el INE contaba en mayo de 2026 8.288 viviendas turísticas anunciadas, el 3,17 % de las viviendas¹⁵.

Zona tensionada: no consta

Si Málaga se declarara zona de mercado residencial tensionado, la renta de los nuevos contratos quedaría limitada por la de los anteriores. No consta: la última relación trimestral del Ministerio que hemos leído recoge solo tres municipios vascos³⁵, y ninguna fuente oficial consultada lo declara para Málaga. Es un «no consta», no un «no existirá».

Al comprar

En vivienda usada paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales al 7 %, el tipo general de Andalucía¹⁶. La base no es solo el precio: es el valor de referencia que fija el Catastro para ese piso, o el precio si es mayor³⁸. Compruébelo antes de ofertar: si el valor de referencia supera su precio, paga sobre él.

Si compra obra nueva al promotor, en lugar del ITP paga IVA del 10 %³⁷ y Actos Jurídicos Documentados del 1,2 %¹⁶. Notaría y registro se cobran por aranceles oficiales, según el precio: pida el presupuesto antes de firmar.

Cada año, como no residente

Como residente en Alemania, tributa por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes al 19 %, el tipo de los residentes en la Unión Europea¹⁷. Se aplica sobre el rendimiento neto: de la renta puede restar los gastos que admite la ley del IRPF, siempre que acredite que están ligados a ese alquiler. Las reducciones del IRPF por alquilar vivienda habitual son de los residentes, no suyas.

Se declara con el modelo 210. Desde las declaraciones de 2027, el alquiler con cuota a ingresar se presenta del 1 al 20 de abril del año siguiente, por separado o agrupado por años, y el nuevo modelo pide el detalle de los gastos y los días alquilados¹⁸.

Los días en que el piso está a su disposición, para su uso o vacío, Hacienda le imputa una renta: el 1,1 % del valor catastral si la ponencia de valores de Málaga entró en vigor desde 2012, y el 2 % si no, en proporción a esos días⁶, y tributa también al 19 %¹⁷. Se declara del 1 de abril al 31 de diciembre del año siguiente; la propia Agencia Tributaria pone como ejemplo a un residente en Alemania que compra en Málaga¹⁸.

Alemania también lo mira

El convenio entre España y Alemania permite gravar en España las rentas del inmueble y la ganancia al venderlo. Para una residente en Alemania, esas rentas no quedan fuera del impuesto alemán: el convenio aplica el método de imputación, y Alemania descuenta de su cuota el impuesto pagado en España¹⁹. Cuánto le queda por pagar allí depende de su renta global: es trabajo de su asesor en Alemania, con su declaración española delante.

Patrimonio y herencia

Con un solo piso de 330.000 € en España queda por debajo del mínimo exento de 700.000 € del Impuesto sobre el Patrimonio, que también se aplica a los no residentes²⁰; además, puede acogerse a la norma andaluza, que bonifica el 100 % de la cuota¹⁶. En una herencia, sus herederos podrían aplicar la ley andaluza³⁹, que bonifica el 99 % de la cuota a descendientes, cónyuge y ascendientes.

Los impuestos municipales

Según el Ayuntamiento²¹, Málaga mantiene el tipo general del IBI urbano en el 0,4510 %, sin cambios desde 2014, también en las ordenanzas de 2026; el importe depende del valor catastral de su piso. La plusvalía municipal la paga usted al vender, pero como no residente el comprador es sustituto y la ingresa en su lugar²². El tipo lo fija la ordenanza, con un máximo legal del 30 %, y los coeficientes máximos cambian el 1 de diciembre de 2026. Al vender, el comprador retiene además el 3 % del precio a cuenta de su IRNR¹⁷.

El aeropuerto, a la medida de su ida y vuelta

El aeropuerto de Málaga-Costa del Sol cerró 2025 con 26.760.549 pasajeros, un 7,4 % más que en 2024; 22,2 millones viajaron al extranjero. Tras el británico, el mercado alemán es el segundo, con 2.012.019 pasajeros²⁴. Según nuestras rutas calculadas²³, desde Teatinos o Huelin está a 9 minutos en coche sin tráfico; desde el Centro, a 15.

No le confirmamos vuelos directos con Múnich: no los hemos comprobado en una fuente oficial. Consúltelos en el buscador de destinos de Aena antes de fijar el calendario de su uso propio.

Metro: dos líneas, dos lógicas

Las líneas 1 y 2 funcionan desde el 30 de julio de 2014. Con las estaciones de Guadalmedina y Atarazanas, operan como líneas independientes: la 1 lleva de Andalucía Tech, en el campus de Teatinos, hasta Atarazanas sin transbordo; desde la 2, la del Palacio de los Deportes y la Carretera de Cádiz, se cambia en Guadalmedina para llegar al centro. La Junta cifra la demanda en más de 28.000 viajeros por día laborable²⁵.

La prolongación de la línea 2 hacia el Hospital Civil está en obras; no le damos fecha de apertura porque no la hemos confirmado en fuente oficial.

La Zona de Bajas Emisiones, que afecta a su inquilino

Málaga limita la circulación en 404 hectáreas²⁶ desde el 30 de noviembre de 2024. Desde el 30 de noviembre de 2026, los coches con etiqueta B solo podrán circular por ella si estaban domiciliados en Málaga antes de esa fecha, y los que no tienen etiqueta, si lo estaban antes del 30 de noviembre de 2024. Sobre la cartografía oficial, el Centro Histórico, el Soho y La Merced quedan dentro; Teatinos y Huelin, fuera.

Para un inquilino temporal con un coche de etiqueta B o sin etiqueta domiciliado fuera de Málaga, la diferencia es práctica: desde esa fecha no podrá circular con él por el Centro; en Teatinos y Huelin, sí.

La fibra, por dirección

No le damos cobertura de fibra por barrio: la cifra útil es la de la dirección exacta, y no la hemos consultado sin un piso concreto. El geoportal del Ministerio la da por portal; para un inquilino que teletrabaja, es una pregunta de la visita.

Quién alquila, barrio a barrio

Teatinos vive del campus de la Universidad de Málaga y del Hospital Clínico: estudiantes, médicos residentes y personal sanitario, con un curso que va del 9 de septiembre al 31 de julio³⁰. Compite con residencias privadas: la UMA tiene convenio para 2026-27 con siete, entre ellas Xior Málaga Teatinos y RESA Campus Málaga³¹.

Carretera de Cádiz es el distrito más poblado: 115.788 vecinos en el padrón municipal de 2021, frente a 81.449 del Centro y 39.285 de Teatinos-Universidad²⁸. Familias y trabajadores, todo el año. La ciudad entera sigue creciendo: 599.063 habitantes a 1 de enero de 2025, un 1,26 % más en un año²⁷.

El Centro atrae al profesional desplazado que quiere vivir a pie de todo, en la misma calle que el turista: en 2025, Málaga sumó 3.725.236 pernoctaciones hoteleras, el 68,9 % de no residentes en España, con agosto como pico²⁹.

Lo que tiene a mano

Minutos: rutas calculadas con OSRM desde el centro de cada barrio. No incluimos valoraciones de usuarios: no son un indicador de calidad clínica.

Seguridad: solo hay dato por municipio

El Balance de Criminalidad del Ministerio del Interior llega al municipio; no existen datos oficiales por barrio, y no los suplimos con mapas privados. Málaga capital registró 17.829 infracciones penales entre enero y junio de 2026, frente a 18.011 un año antes: un 1,0 % menos. Bajaron los hurtos (−7,4 %), los robos con violencia (−16,2 %) y los robos con fuerza en domicilios y establecimientos (−33,5 %); subió la sustracción de vehículos, de 349 a 433 casos³². En la provincia, −1,9 %.

Son las cifras del balance oficial del segundo trimestre, que el Ministerio publica como pendientes de consolidar: pueden moverse unas décimas cuando cierre el año.

Ocupación e impago: lo que dice el dato y lo que cambia la ley

Con datos del Ministerio del Interior, el Gobierno contabilizó en la provincia de Málaga 444 usurpaciones y 7 allanamientos de morada en 2024 (407 y 22 en 2023)³³. La diferencia importa: el allanamiento afecta a una morada y permite el desalojo inmediato con la denuncia de quien vive en ella; la usurpación de un inmueble que no es morada exige orden judicial. Un piso vacío entre dos contratos no es la morada de nadie.

En impagos, la ley de octubre añade dos piezas para inquilinos vulnerables: si la Administración no ofrece una alternativa habitacional, debe pagar la deuda al arrendador para frenar el desahucio, con dos meses de plazo; y los lanzamientos sin alternativa pueden suspenderse hasta 2030, con compensación. Esa suspensión no opera, dice el propio texto, cuando el arrendador es una persona física titular de dos viviendas o menos: si es su caso, que lo confirme su abogado⁶.

El edificio y la parcela: lo que se mira piso a piso

La ley estatal permite exigir a los propietarios de un edificio de viviendas el informe de su estado de conservación, accesibilidad y eficiencia energética³⁴; los plazos y la edad a partir de la que se exige los fijan la comunidad autónoma y el ayuntamiento. En la práctica: pida el último informe de inspección, las actas y las derramas aprobadas antes de ofertar.

La inundabilidad se comprueba igual, por dirección, en el visor del Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables. No le damos un mapa de riesgo por barrio porque no lo hemos medido por punto.

Para afinar este análisis hasta el nivel de calle

En un encargo real, estas respuestas actualizan el expediente.