Eine Wohnung in Málaga zum Vermieten, und ein paar Wochen für Sie.

Wie wir Ihren Auftrag gelesen haben

Vier Bedingungen stehen fest: Stadt Málaga, bis zu 330.000 € ohne Finanzierung, Verwaltung aus der Ferne und Ihr steuerlicher Wohnsitz in Deutschland, der bestimmt, wie jeder Euro Mieteinnahmen besteuert wird. Die fünfte, „ein paar Wochen im Jahr selbst nutzen“, ist keine Nebensache: Ein Mietvertrag über eine Hauptwohnung überlässt die Wohnung dem Mieter für Jahre, und die Ferienvermietung ist in Málaga geschlossen. Ihr Satz lässt zwei Lesarten zu, und beide sind abgedeckt.

Eine dritte Lesart, die Ferienvermietung, scheidet aus regulatorischen Gründen aus, nicht aufgrund einer Einschätzung: Die Stadtverwaltung hat am 23. August 2025 neue Ferienwohnungen im gesamten Stadtgebiet ausgesetzt, für höchstens drei Jahre¹³. Details dazu im Kapitel 04.

Was dieser Bericht leistet und was nicht

Die Rechnung zum Nachrechnen

Bruttorendite = Monatsmiete pro Quadratmeter × 12 / Preis pro Quadratmeter. Beide Zahlen sind Angebotswerte von idealista aus demselben Monat, September 2026: der Verkauf¹ und die Vermietung². Die Verkaufspreise stimmen mit den Augustwerten überein, die das Portal selbst veröffentlicht hat³. Der Durchschnitt der Stadt liegt bei rund 5 %, weil er günstigere Bezirke einschließt, die Ihr Auftrag nicht vorsieht⁴.

Die Miete in der Carretera de Cádiz steigt binnen eines Jahres um 8,4 % und die in Teatinos um 4,1 %; die der Stadt um 3,9 %. idealista weist darauf hin, dass das Portal seine Methodik im Juli 2026 geändert hat: Vergleiche mit früheren Monaten sind mit Vorsicht zu lesen.

Was verlangt wird und was geschätzt wird

Das Ministerio de Vivienda veröffentlicht jedes Quartal den durchschnittlichen Gutachterwert frei finanzierter Wohnungen: in Málaga 3.320,5 €/m² im zweiten Quartal 2026, auf Basis von 1.722 Gutachten, und 4.140,3 €/m² bei Wohnungen, die höchstens fünf Jahre alt sind⁵. Ein Jahr zuvor waren es 2.893,5 – ein Anstieg um 14,8 %. Der durchschnittliche Angebotspreis von idealista liegt 19,5 % über diesem Gutachterwert.

Die Folge in Zahlen: Wer zum durchschnittlichen Gutachterwert kaufte, käme mit der Durchschnittsmiete der Stadt, 16,5 €/m², auf rund 6 % brutto. Das ist eine Größenordnung, keine Prognose: Niemand kauft „den Durchschnitt“, und das Gutachten mischt Baujahre und Qualitäten.

Die Kosten, eine nach der anderen

Zwei aktuelle Änderungen betreffen diese Tabelle: Seit dem 8. Oktober 2026 dürfen Sie vom Mieter keine Mietausfallversicherung verlangen (Sie können sie selbst abschließen), und die Kosten für Immobilienvermittlung und Vertragsabschluss trägt immer der Vermieter⁶.

Wie stark jeder Hebel wiegt

Bezogen auf die 4,8 % brutto der Carretera de Cádiz: Jeder leere Monat kostet 0,4 Punkte; eine Verwaltungsgebühr von 10 % der Miete, 0,48 Punkte zuzüglich IVA; und die ITP, die zur Investition hinzukommt, drückt die Rendite schon vor allen laufenden Kosten auf 4,5 %. In die andere Richtung: Wer 5 % unter dem durchschnittlichen Angebotspreis kauft, hebt die Bruttorendite auf etwas mehr als 5 %.

Das sind Rechnungen auf Annahmen, keine Prognosen. Sie helfen, mit Zahlen zu verhandeln und die Agentur auszuwählen.

Das Oktobergesetz: in Kraft und in der Schwebe

Am 2. Oktober 2026 hob das Abgeordnetenhaus das Real Decreto-ley 26/2026 auf, das erstmals die Saisonmiete (alquiler de temporada) regelte⁸. Vier Tage später beschloss die Regierung zwei neue: das 29/2026, seit dem 8. Oktober in Kraft, das die LAU reformiert⁶, und das 28/2026, das am 15. November in Kraft tritt⁷.

Ein Gesetzesdekret (real decreto-ley) gilt ab seiner Veröffentlichung, doch das Abgeordnetenhaus muss es innerhalb von dreißig Tagen nach dem Erlass bestätigen; hebt es das Dekret auf, entfällt es, wie das 26/2026. Am 14. Oktober verzeichnet das BOE keine Bestätigung eines der beiden. Deshalb gilt alles Folgende nur mit Stichtag.

Die drei Verträge nebeneinander

Bei allen dreien darf vom Mieter keine Mietausfallversicherung mehr verlangt werden, und die Kosten für Vermittlung und Vertragsabschluss trägt der Vermieter.

Wohnraum auf Zeit: die Form, die Ihnen die Eigennutzung erlaubt, mit Bedingungen

Seit dem 8. Oktober ist die frühere Saisonmiete eine Vermietung von Wohnraum auf Zeit: Sie deckt den Wohnbedarf von Personen, die aus einem berechtigten, nachweisbaren Grund vorübergehend nicht an ihrem Wohnsitz leben⁹. Der Vertrag muss den Grund nennen, und ihn zu belegen obliegt Ihnen: Ohne ihn wird der Vertrag vom ersten Tag an zum Mietvertrag über eine Hauptwohnung, mit seinen fünf Jahren. Er dauert mehr als 31 Tage und in der Regel nicht länger als 12 Monate; mehr als zwei aufeinanderfolgende befristete Verträge mit demselben Mieter wandeln ihn ebenfalls in einen Hauptwohnungsvertrag um.

Für Ihren Auftrag ist der typische Fall das Studienjahr: ein von September bis Juni eingeschriebener Student, mit dokumentiertem Grund, und Juli oder August frei für Sie. In Andalusien fällt zudem eine Wohnung, die mehr als zwei Monate am Stück an denselben Mieter vermietet wird, nicht unter die touristische Regelung¹¹; ein kürzerer, auf Tourismuskanälen beworbener Aufenthalt würde als touristisch vermutet, und in Málaga ist das Touristische ausgesetzt.

Langzeitmiete: stabile Miete, Wohnung schwer zurückzubekommen

Ein Mietvertrag über eine Hauptwohnung dauert mindestens fünf Jahre, wenn Sie eine natürliche Person sind, nach Wahl des Mieters⁹. Ab dem 15. November 2026 verlängert er sich, wenn niemand kündigt, jeweils um fünf Jahre; wenn Sie nicht verlängern wollen, müssen Sie sechs Monate vorher ankündigen und eine Entschädigung zahlen: den höheren Betrag aus zwölf Monatsmieten und einer Monatsmiete je Wohnjahr des Mieters⁷. Die Entschädigung entfällt nur, wenn Sie die Wohnung zurückfordern, um selbst darin zu wohnen, und sie Ihr ständiger Wohnsitz wird; ein paar Wochen im Jahr genügen dafür nicht.

Wenn Sie mit dem Mieter in der Wohnung verkaufen, hat dieser ein Vorkaufsrecht (tanteo y retracto), und seit Oktober darf der Vertrag keinen Verzicht darauf enthalten. Bis zum 31. Dezember 2027 darf die Miete ohne neue Vereinbarung um höchstens 2 % pro Jahr steigen⁶.

Ferienwohnungen: in Málaga geschlossen

Die Stadtverwaltung hat sie schrittweise geschlossen. Seit Juni 2024 nur noch mit eigenem Zugang und eigenen Einrichtungen, unabhängig vom Rest des Gebäudes. Seit dem 14. Januar 2025 keine neue mehr in den 43 Vierteln, in denen sie mehr als 8 % der Wohnungen ausmachen, darunter Centro Histórico, La Merced und Ensanche Centro; Huelin lag in der mittleren Zone und Teatinos in der mit dem geringsten Druck¹². Und seit dem 23. August 2025 sind sie im gesamten Stadtgebiet für höchstens drei Jahre ausgesetzt¹³; am 25. Juli 2026 kam die Unvereinbarkeit von Beherbergung und Wohnnutzung in den städtischen Nutzungsvorschriften hinzu¹⁴.

Selbst wenn die Aussetzung aufgehoben würde, blieben die Eigentümergemeinschaft, die seit dem 3. April 2025 ausdrücklich mit drei Fünfteln der Eigentümer und Anteile zustimmen muss¹⁰, und die IVA von 10 % für Aufenthalte von bis zu 30 Nächten ab dem 1. Dezember 2026. Der Oberste Gerichtshof (Tribunal Supremo) hob im Mai 2026 das staatliche Einheitsregister für Kurzzeitvermietungen auf³⁶, doch das öffnet die städtische Tür nicht wieder. In der gesamten Stadt zählte das INE (Nationales Statistikinstitut) im Mai 2026 8.288 angebotene Ferienwohnungen, 3,17 % der Wohnungen¹⁵.

Angespanntes Wohnungsmarktgebiet: nicht belegt

Würde Málaga zum angespannten Wohnungsmarktgebiet erklärt (zona de mercado residencial tensionado), wäre die Miete neuer Verträge durch die der vorherigen begrenzt. Das ist nicht belegt: Die jüngste Quartalsliste des Ministeriums, die wir gelesen haben, führt nur drei baskische Gemeinden auf³⁵, und keine konsultierte amtliche Quelle erklärt dies für Málaga. Es ist ein „nicht belegt“, kein „wird es nie geben“.

Beim Kauf

Bei einer Bestandswohnung zahlen Sie die Steuer auf Vermögensübertragungen (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) in Höhe von 7 %, dem allgemeinen Satz Andalusiens¹⁶. Die Bemessungsgrundlage ist nicht allein der Preis: Es ist der Referenzwert, den das Kataster für diese Wohnung festlegt, oder der Preis, falls dieser höher ist³⁸. Prüfen Sie ihn vor dem Angebot: Übersteigt der Referenzwert Ihren Preis, zahlen Sie auf ihn.

Kaufen Sie einen Neubau vom Bauträger, zahlen Sie statt der ITP 10 % IVA³⁷ und die Stempelsteuer auf beurkundete Rechtsakte (Actos Jurídicos Documentados) von 1,2 %¹⁶. Notar und Grundbuch werden nach amtlichen Gebührentarifen berechnet, je nach Preis: Fordern Sie den Kostenvoranschlag an, bevor Sie unterschreiben.

Jedes Jahr, als Nichtansässige

Als in Deutschland Ansässige zahlen Sie die Einkommensteuer für Nichtansässige (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR) in Höhe von 19 %, dem Satz für in der Europäischen Union Ansässige¹⁷. Er wird auf den Nettoertrag angewendet: Von der Miete können Sie die Ausgaben abziehen, die das Gesetz über die spanische Einkommensteuer (IRPF) zulässt, sofern Sie nachweisen, dass sie mit dieser Vermietung zusammenhängen. Die IRPF-Abzüge für die Vermietung einer Hauptwohnung stehen den Ansässigen zu, nicht Ihnen.

Erklärt wird mit dem Modelo 210. Ab den Erklärungen für 2027 wird eine Vermietung mit Zahllast vom 1. bis 20. April des Folgejahres eingereicht, einzeln oder nach Jahren zusammengefasst, und das neue Formular verlangt die Aufschlüsselung der Ausgaben und der Miettage¹⁸.

Für die Tage, an denen die Wohnung Ihnen zur Verfügung steht, zur eigenen Nutzung oder leer, rechnet Ihnen die Steuerbehörde fiktive Einkünfte (renta imputada) zu: 1,1 % des Katasterwerts, wenn die Katasterbewertung (ponencia de valores) von Málaga ab 2012 in Kraft getreten ist, und 2 % andernfalls, anteilig für diese Tage⁶; auch sie werden mit 19 % besteuert¹⁷. Diese Einkünfte werden vom 1. April bis zum 31. Dezember des Folgejahres erklärt; die Agencia Tributaria selbst nennt als Beispiel eine in Deutschland ansässige Person, die in Málaga kauft¹⁸.

Auch Deutschland schaut hin

Das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) Deutschland–Spanien erlaubt Spanien, die Einkünfte aus der Immobilie und den Gewinn beim Verkauf zu besteuern. Für eine in Deutschland Ansässige entgehen diese Einkünfte nicht der deutschen Besteuerung: Das DBA wendet die Anrechnungsmethode an, und Deutschland rechnet die in Spanien gezahlte Steuer auf Ihre Steuerschuld an¹⁹. Wie viel Sie dort noch zahlen müssen, hängt von Ihrem Welteinkommen ab: Das ist Aufgabe Ihres Beraters in Deutschland, mit Ihrer spanischen Erklärung vor sich.

Vermögen und Erbschaft

Mit einer einzigen Wohnung von 330.000 € in Spanien liegen Sie unter dem Freibetrag von 700.000 € der Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio), die auch für Nichtansässige gilt²⁰; außerdem können Sie sich auf die andalusische Regelung berufen, die 100 % der Steuerschuld erlässt¹⁶. Bei einer Erbschaft könnten Ihre Erben das andalusische Gesetz anwenden³⁹, das Abkömmlingen, Ehegatten und Vorfahren 99 % der Steuerschuld erlässt.

Die kommunalen Steuern

Laut der Stadtverwaltung²¹ behält Málaga den allgemeinen Satz der IBI für städtische Immobilien bei 0,4510 %, unverändert seit 2014, auch in den Satzungen für 2026; der Betrag hängt vom Katasterwert Ihrer Wohnung ab. Die kommunale Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal) zahlen Sie beim Verkauf, doch weil Sie nicht ansässig sind, ist der Käufer Ersatzschuldner und führt sie an Ihrer Stelle ab²². Der Satz wird durch die Satzung festgelegt, mit einer gesetzlichen Obergrenze von 30 %, und die Höchstkoeffizienten ändern sich am 1. Dezember 2026. Beim Verkauf behält der Käufer außerdem 3 % des Preises auf Rechnung Ihrer IRNR ein¹⁷.

Der Flughafen, auf Ihre Hin- und Rückreise zugeschnitten

Der Flughafen Málaga-Costa del Sol schloss 2025 mit 26.760.549 Passagieren ab, 7,4 % mehr als 2024; 22,2 Millionen reisten ins Ausland. Nach dem britischen ist der deutsche Markt der zweitgrößte, mit 2.012.019 Passagieren²⁴. Nach unseren berechneten Routen²³ ist er von Teatinos oder Huelin 9 Minuten mit dem Auto ohne Verkehr entfernt; vom Centro 15.

Direktflüge nach München bestätigen wir Ihnen nicht: Wir haben sie in keiner amtlichen Quelle geprüft. Prüfen Sie sie in der Zielsuche von Aena, bevor Sie den Kalender Ihrer Eigennutzung festlegen.

Metro: zwei Linien, zwei Logiken

Die Linien 1 und 2 fahren seit dem 30. Juli 2014. Mit den Stationen Guadalmedina und Atarazanas verkehren sie als eigenständige Linien: Die 1 führt von Andalucía Tech auf dem Campus von Teatinos ohne Umsteigen bis Atarazanas; bei der 2, die zum Palacio de los Deportes und zur Carretera de Cádiz fährt, steigt man in Guadalmedina um, um ins Zentrum zu gelangen. Die Regionalregierung beziffert die Nachfrage auf mehr als 28.000 Fahrgäste pro Werktag²⁵.

Die Verlängerung der Linie 2 zum Hospital Civil ist im Bau; ein Eröffnungsdatum nennen wir nicht, weil wir es in keiner amtlichen Quelle bestätigt haben.

Die Umweltzone, die Ihren Mieter betrifft

Málaga beschränkt den Verkehr auf 404 Hektar²⁶ seit dem 30. November 2024. Ab dem 30. November 2026 dürfen Fahrzeuge mit Umweltplakette B sie nur noch befahren, wenn sie vor diesem Datum in Málaga gemeldet waren, und Fahrzeuge ohne Plakette, wenn sie es vor dem 30. November 2024 waren. Auf dem amtlichen Kartenmaterial liegen Centro Histórico, Soho und La Merced innerhalb; Teatinos und Huelin außerhalb.

Für einen Mieter auf Zeit mit einem Auto mit Plakette B oder ohne Plakette, das außerhalb von Málaga gemeldet ist, ist der Unterschied praktisch: Ab diesem Datum darf er damit nicht mehr durchs Centro fahren; in Teatinos und Huelin schon.

Glasfaser, je Adresse

Eine Glasfaserabdeckung je Viertel nennen wir Ihnen nicht: Die nützliche Zahl ist die der genauen Adresse, und wir haben sie ohne eine konkrete Wohnung nicht abgefragt. Das Geoportal des Ministeriums gibt sie je Hauseingang an; für einen Mieter, der im Homeoffice arbeitet, ist das eine Frage für die Besichtigung.

Wer mietet, Viertel für Viertel

Teatinos lebt vom Campus der Universität Málaga und vom Hospital Clínico: Studierende, Assistenzärzte und Klinikpersonal, mit einem Studienjahr, das vom 9. September bis zum 31. Juli reicht³⁰. Es konkurriert mit privaten Wohnheimen: Die UMA hat für 2026/27 Vereinbarungen mit sieben, darunter Xior Málaga Teatinos und RESA Campus Málaga³¹.

Carretera de Cádiz ist der einwohnerstärkste Bezirk: 115.788 Einwohner im Melderegister von 2021, gegenüber 81.449 im Centro und 39.285 in Teatinos-Universidad²⁸. Familien und Berufstätige, das ganze Jahr über. Die gesamte Stadt wächst weiter: 599.063 Einwohner am 1. Januar 2025, 1,26 % mehr als ein Jahr zuvor²⁷.

Das Centro zieht beruflich Entsandte an, die alles zu Fuß erreichen wollen, in derselben Straße wie die Touristen: 2025 verzeichnete Málaga 3.725.236 Hotelübernachtungen, 68,9 % davon von nicht in Spanien Ansässigen, mit dem August als Spitze²⁹.

Was in der Nähe liegt

Minuten: mit OSRM berechnete Routen vom Zentrum jedes Viertels. Wir nehmen keine Nutzerbewertungen auf: Sie sind kein Indikator für klinische Qualität.

Sicherheit: Daten gibt es nur je Gemeinde

Die Kriminalitätsbilanz (Balance de Criminalidad) des Ministerio del Interior reicht bis auf Gemeindeebene; amtliche Daten je Viertel gibt es nicht, und wir ersetzen sie nicht durch private Karten. Die Stadt Málaga verzeichnete zwischen Januar und Juni 2026 17.829 Straftaten, gegenüber 18.011 ein Jahr zuvor: 1,0 % weniger. Zurückgegangen sind die Diebstähle (−7,4 %), der Raub mit Gewalt (−16,2 %) und die Einbruchdiebstähle in Wohnungen und Geschäften (−33,5 %); gestiegen ist der Fahrzeugdiebstahl, von 349 auf 433 Fälle³². In der Provinz −1,9 %.

Das sind die Zahlen der amtlichen Bilanz des zweiten Quartals, die das Ministerium als noch zu konsolidieren veröffentlicht: Sie können sich um einige Zehntel verschieben, wenn das Jahr abgeschlossen ist.

Hausbesetzung und Mietausfall: was die Zahlen sagen und was das Gesetz ändert

Auf Grundlage von Daten des Ministerio del Interior zählte die Regierung in der Provinz Málaga 444 Besetzungen (usurpaciones) und 7 Fälle von Hausfriedensbruch (allanamientos de morada) im Jahr 2024 (407 und 22 im Jahr 2023)³³. Der Unterschied ist wichtig: Der Hausfriedensbruch betrifft eine bewohnte Wohnung (morada) und erlaubt die sofortige Räumung auf Anzeige der dort lebenden Person; die Besetzung einer Immobilie, die keine bewohnte Wohnung ist, erfordert eine gerichtliche Anordnung. Eine leere Wohnung zwischen zwei Verträgen ist niemandes bewohnte Wohnung.

Bei Zahlungsausfällen fügt das Oktobergesetz zwei Bausteine für schutzbedürftige Mieter hinzu: Bietet die öffentliche Verwaltung keine Wohnalternative an, muss sie dem Vermieter die Schuld zahlen, um die Zwangsräumung aufzuhalten, mit einer Frist von zwei Monaten; und Räumungen ohne Alternative können bis 2030 ausgesetzt werden, mit Ausgleich. Diese Aussetzung gilt, so der Text selbst, nicht, wenn der Vermieter eine natürliche Person mit höchstens zwei Wohnungen ist: Trifft das auf Sie zu, lassen Sie es von Ihrem Anwalt bestätigen⁶.

Das Gebäude und das Grundstück: was Wohnung für Wohnung geprüft wird

Das staatliche Gesetz erlaubt, von den Eigentümern eines Wohngebäudes einen Bericht über Erhaltungszustand, Barrierefreiheit und Energieeffizienz zu verlangen³⁴; die Fristen und das Alter, ab dem er verlangt wird, legen die Autonome Gemeinschaft und die Gemeinde fest. In der Praxis: Fordern Sie vor dem Angebot den letzten Inspektionsbericht, die Protokolle und die beschlossenen Sonderumlagen an.

Das Überschwemmungsrisiko prüft man ebenso, je Adresse, im Viewer des Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables (Nationales Kartensystem der Überschwemmungsgebiete). Eine Risikokarte je Viertel geben wir Ihnen nicht, weil wir es nicht punktgenau gemessen haben.

Um diese Analyse bis auf Straßenebene zu schärfen

Bei einem echten Auftrag aktualisieren diese Antworten den Bericht.