Un appartement à Málaga à louer, et quelques semaines pour vous.

Comment nous avons compris votre mission

Quatre conditions sont fermes : Málaga (ville), jusqu’à 330 000 € au comptant, gestion à distance et votre résidence fiscale en Allemagne, qui détermine la façon dont chaque euro de loyer est imposé. La cinquième, « l’utiliser quelques semaines par an », n’est pas un détail : un bail de résidence principale remet l’appartement au locataire pour des années, et la location touristique est fermée à Málaga. Votre phrase admet deux lectures, et les deux sont couvertes.

Une troisième lecture, la location touristique, est écartée par un fait réglementaire, non par notre avis : la mairie a suspendu le 23 août 2025 les nouveaux logements touristiques sur l’ensemble de la commune, pour trois ans au maximum¹³. Nous le détaillons au chapitre 04.

Ce que ce rapport fait, et ce qu’il ne fait pas

Le calcul, sous vos yeux

Rentabilité brute = loyer mensuel au mètre carré × 12 / prix au mètre carré. Les deux chiffres sont issus de l’offre d’idealista du même mois, septembre 2026 : la vente¹ et la location². Ceux de la vente concordent avec ceux d’août publiés par le portail lui-même³. La moyenne de la ville frôle les 5 % parce qu’elle inclut des districts moins chers qui sortent du cadre de votre mission⁴.

Le loyer de Carretera de Cádiz progresse de 8,4 % en un an et celui de Teatinos de 4,1 % ; celui de la ville, de 3,9 %. idealista signale qu’il a changé de méthodologie en juillet 2026 : les comparaisons avec les mois antérieurs sont à prendre avec prudence.

Prix demandé, valeur d’expertise

Le Ministerio de Vivienda (ministère du Logement) publie chaque trimestre la valeur d’expertise moyenne du logement libre : à Málaga, 3 320,5 €/m² au deuxième trimestre 2026, sur 1 722 expertises, et 4 140,3 €/m² pour les logements de cinq ans d’ancienneté au plus⁵. Un an plus tôt, 2 893,5, soit une hausse de 14,8 %. L’offre moyenne d’idealista affiche 19,5 % de plus que cette expertise.

La conséquence, chiffres à l’appui : avec le loyer moyen de la ville, 16,5 €/m², quiconque achèterait à la valeur d’expertise moyenne obtiendrait près de 6 % brut. C’est un ordre de grandeur, pas une prévision : personne n’achète « la moyenne », et l’expertise mêle âges et qualités.

Les charges et frais, un à un

Deux changements récents touchent ce tableau : depuis le 8 octobre 2026, vous ne pouvez plus exiger du locataire une assurance contre les impayés (vous pouvez la souscrire vous-même), et les frais de gestion immobilière et de formalisation du contrat sont toujours à la charge du bailleur⁶.

Le poids de chaque levier

Sur la base des 4,8 % bruts de Carretera de Cádiz : chaque mois de vacance retranche 0,4 point ; une gestion à 10 % du loyer, 0,48 point plus l’IVA ; et l’ITP, en s’ajoutant à la somme investie, ramène la rentabilité à 4,5 % avant toute charge annuelle. Dans l’autre sens, acheter 5 % sous l’offre moyenne porte la rentabilité brute à un peu plus de 5 %.

Ce sont des calculs sur hypothèses, non des prévisions. Ils servent à négocier et à choisir une agence chiffres en main.

La loi d’octobre : en vigueur, et en suspens

Le 2 octobre 2026, le Congrès a abrogé le Real Decreto-ley 26/2026, qui régissait pour la première fois la location de saison (alquiler de temporada)⁸. Quatre jours plus tard, le gouvernement en a approuvé deux nouveaux : le 29/2026, en vigueur depuis le 8 octobre, qui réforme la LAU⁶, et le 28/2026, qui entre en vigueur le 15 novembre⁷.

Un décret-loi royal (real decreto-ley) est en vigueur dès sa publication, mais le Congrès doit le convalider dans les trente jours suivant sa promulgation ; s’il l’abroge, il tombe, comme le 26/2026. Au 14 octobre, le BOE (Boletín Oficial del Estado, le journal officiel espagnol) ne fait état de la convalidation d’aucun des deux. C’est pourquoi tout ce qui suit doit se lire à sa date.

Les trois contrats, côte à côte

Dans les trois cas, l’assurance contre les impayés ne peut plus être exigée du locataire, et les frais de gestion et de formalisation sont à la charge du bailleur.

Le logement temporaire : celui qui vous laisse l’utiliser, sous conditions

Depuis le 8 octobre, l’ancienne location de saison devient un bail de logement temporaire : il répond au besoin de logement de celui qui est éloigné de son domicile pour un motif justifié et démontrable⁹. Le contrat doit nommer le motif, et c’est à vous de le prouver : à défaut, il devient un bail de résidence principale, avec ses cinq ans, dès le premier jour. Il dure plus de 31 jours et, en règle générale, pas plus de 12 mois ; plus de deux contrats temporaires consécutifs avec le même locataire le font aussi basculer en bail de résidence principale.

Pour votre mission, le cas typique est l’année universitaire : un étudiant inscrit de septembre à juin, avec son motif documenté, et juillet ou août libres pour vous. En Andalousie, en outre, le logement loué plus de deux mois consécutifs au même locataire sort du régime touristique¹¹ ; un séjour plus court annoncé sur des canaux touristiques serait présumé touristique, et à Málaga le touristique est suspendu.

La longue durée : loyer stable, appartement difficile à récupérer

Un bail de résidence principale dure cinq ans au minimum si vous êtes une personne physique, à la volonté du locataire⁹. À partir du 15 novembre 2026, si personne ne donne congé, il est prorogé de cinq ans en cinq ans ; si vous ne souhaitez pas le renouveler, vous devez prévenir six mois à l’avance et verser une indemnité : la plus élevée entre douze mensualités et une mensualité par année de résidence du locataire⁷. Le récupérer pour y vivre vous-même ne vous dispense de cette indemnité que s’il s’agit de votre résidence permanente ; quelques semaines par an n’en font pas une.

Si vous vendez avec le locataire en place, celui-ci dispose d’un droit de préemption et de retrait (tanteo y retracto), et depuis octobre le contrat ne peut plus inclure de renonciation à ce droit. Jusqu’au 31 décembre 2027, sans nouvel accord, le loyer ne peut pas augmenter de plus de 2 % par an⁶.

Le logement touristique : fermé à Málaga

La mairie l’a fermé par étapes. Depuis juin 2024, uniquement avec un accès et des installations indépendants du reste de l’immeuble. Depuis le 14 janvier 2025, plus aucun nouveau logement touristique dans les 43 quartiers où ils dépassent 8 % des logements, dont Centro Histórico, La Merced et Ensanche Centro ; Huelin s’est retrouvé en zone intermédiaire et Teatinos dans celle de moindre pression¹². Et depuis le 23 août 2025, ils sont suspendus sur l’ensemble de la commune pour trois ans au maximum¹³ ; le 25 juillet 2026 s’y est ajoutée l’incompatibilité de l’hébergement dans les règlements d’usage résidentiel¹⁴.

Même si la suspension était levée, resteraient la copropriété, qui depuis le 3 avril 2025 doit l’approuver expressément aux trois cinquièmes des propriétaires et des tantièmes¹⁰, et l’IVA de 10 % pour les séjours de 30 nuits au plus à compter du 1er décembre 2026. La Cour suprême (Tribunal Supremo) a annulé en mai 2026 le registre unique national des locations de courte durée³⁶, mais cela ne rouvre pas la porte municipale. Sur l’ensemble de la ville, l’INE (Instituto Nacional de Estadística) comptait en mai 2026 8 288 logements touristiques annoncés, soit 3,17 % des logements¹⁵.

Zone tendue : rien ne l’atteste

Si Málaga était déclarée zone de marché résidentiel tendu (zona de mercado residencial tensionado), le loyer des nouveaux contrats serait limité par celui des contrats précédents. Rien ne l’atteste : la dernière liste trimestrielle du ministère que nous ayons lue ne recense que trois communes basques³⁵, et aucune source officielle consultée ne la déclare pour Málaga. C’est un « rien ne l’atteste », non un « cela n’existera pas ».

À l’achat

Pour un logement ancien, vous payez l’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) à 7 %, le taux général de l’Andalousie¹⁶. La base n’est pas seulement le prix : c’est la valeur de référence que le cadastre fixe pour ce logement, ou le prix s’il est plus élevé³⁸. Vérifiez-la avant de faire une offre : si la valeur de référence dépasse votre prix, vous payez sur cette base.

Si vous achetez un logement neuf auprès du promoteur, vous payez, à la place de l’ITP, l’IVA de 10 %³⁷ et l’impôt sur les actes juridiques documentés (AJD) de 1,2 %¹⁶. Le notaire et le registre sont facturés selon des tarifs officiels, en fonction du prix : demandez le devis avant de signer.

Chaque année, en tant que non-résidente

En tant que résidente en Allemagne, vous êtes soumise à l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) à 19 %, le taux applicable aux résidents de l’Union européenne¹⁷. Il s’applique sur le revenu net : du loyer, vous pouvez déduire les dépenses admises par la loi de l’IRPF (l’impôt espagnol sur le revenu des résidents), à condition de justifier qu’elles sont liées à cette location. Les réductions de l’IRPF pour la location d’une résidence principale sont réservées aux résidents, et non à vous.

La déclaration se fait avec le modèle 210. À partir des déclarations de 2027, la location donnant lieu à un impôt à régler se déclare du 1er au 20 avril de l’année suivante, séparément ou regroupée par années, et le nouveau modèle demande le détail des dépenses et des jours loués¹⁸.

Pour les jours où l’appartement est à votre disposition, pour votre usage ou vide, l’administration fiscale vous impute un revenu : 1,1 % de la valeur cadastrale si la révision des valeurs cadastrales de Málaga (ponencia de valores) est entrée en vigueur à partir de 2012, et 2 % dans le cas contraire, au prorata de ces jours⁶ ; ce revenu est lui aussi imposé à 19 %¹⁷. Il se déclare du 1er avril au 31 décembre de l’année suivante ; l’Agencia Tributaria (AEAT) elle-même donne en exemple un résident en Allemagne qui achète à Málaga¹⁸.

L’Allemagne aussi y regarde

La convention entre l’Espagne et l’Allemagne permet d’imposer en Espagne les revenus de l’immeuble et la plus-value réalisée à sa vente. Pour une résidente en Allemagne, ces revenus n’échappent pas à l’impôt allemand : la convention applique la méthode de l’imputation, et l’Allemagne déduit de votre impôt celui payé en Espagne¹⁹. Ce qu’il vous reste à payer là-bas dépend de votre revenu global : c’est le travail de votre conseiller en Allemagne, avec votre déclaration espagnole sous les yeux.

Patrimoine et succession

Avec un seul appartement de 330 000 € en Espagne, vous restez sous le seuil d’exonération de 700 000 € de l’impôt sur le patrimoine, qui s’applique aussi aux non-résidents²⁰ ; de plus, vous pouvez bénéficier de la norme andalouse, qui accorde une bonification de 100 % de l’impôt¹⁶. En cas de succession, vos héritiers pourraient appliquer la loi andalouse³⁹, qui accorde une bonification de 99 % de l’impôt aux descendants, au conjoint et aux ascendants.

Les impôts municipaux

Selon la mairie²¹, Málaga maintient le taux général de l’IBI urbain à 0,4510 %, inchangé depuis 2014, y compris dans les règlements fiscaux de 2026 ; le montant dépend de la valeur cadastrale de votre appartement. La plus-value municipale est à votre charge à la vente, mais, vous étant non-résidente, l’acheteur agit comme substitut et la règle à votre place²². Le taux est fixé par le règlement municipal, avec un plafond légal de 30 %, et les coefficients maximaux changent le 1er décembre 2026. À la vente, l’acheteur retient en outre 3 % du prix à valoir sur votre IRNR¹⁷.

L’aéroport, à la mesure de vos allers-retours

L’aéroport de Málaga-Costa del Sol a clos 2025 avec 26 760 549 passagers, soit 7,4 % de plus qu’en 2024 ; 22,2 millions ont voyagé à l’international. Derrière le marché britannique, le marché allemand est le deuxième, avec 2 012 019 passagers²⁴. D’après nos itinéraires calculés²³, il se trouve à 9 minutes en voiture sans trafic depuis Teatinos ou Huelin, et à 15 depuis le Centro.

Nous ne vous confirmons pas de vols directs avec Munich : nous ne les avons pas vérifiés dans une source officielle. Consultez-les dans le moteur de recherche de destinations d’Aena avant de fixer le calendrier de votre usage personnel.

Métro : deux lignes, deux logiques

Les lignes 1 et 2 fonctionnent depuis le 30 juillet 2014. Avec les stations de Guadalmedina et d’Atarazanas, elles opèrent comme des lignes indépendantes : la 1 mène d’Andalucía Tech, sur le campus de Teatinos, jusqu’à Atarazanas sans correspondance ; depuis la 2, celle du Palacio de los Deportes et de la Carretera de Cádiz, on change à Guadalmedina pour rejoindre le centre. La Junta de Andalucía chiffre la demande à plus de 28 000 voyageurs par jour ouvré²⁵.

Le prolongement de la ligne 2 vers l’Hospital Civil est en travaux ; nous ne vous donnons pas de date d’ouverture, car nous ne l’avons pas confirmée dans une source officielle.

La zone à faibles émissions, qui concerne votre locataire

Málaga limite la circulation sur 404 hectares²⁶ depuis le 30 novembre 2024. À partir du 30 novembre 2026, les voitures portant l’étiquette environnementale B ne pourront y circuler que si elles étaient domiciliées à Málaga avant cette date, et celles sans étiquette, si elles l’étaient avant le 30 novembre 2024. Sur la cartographie officielle, le Centro Histórico, le Soho et La Merced se trouvent dans la zone ; Teatinos et Huelin, en dehors.

Pour un locataire temporaire dont la voiture porte l’étiquette B, ou n’en porte aucune, et est domiciliée hors de Málaga, la différence est concrète : à partir de cette date, il ne pourra plus circuler avec elle dans le Centro ; à Teatinos et Huelin, si.

La fibre, par adresse

Nous ne vous donnons pas de couverture en fibre par quartier : le chiffre utile est celui de l’adresse exacte, et nous ne l’avons pas consulté sans appartement précis. Le géoportail du ministère la donne par entrée d’immeuble ; pour un locataire qui télétravaille, c’est une question à poser lors de la visite.

Qui loue, quartier par quartier

Teatinos vit du campus de l’UMA et de l’Hospital Clínico : étudiants, médecins internes et personnel de santé, avec une année universitaire qui va du 9 septembre au 31 juillet³⁰. Il est en concurrence avec des résidences privées : l’UMA a une convention pour 2026-27 avec sept d’entre elles, dont Xior Málaga Teatinos et RESA Campus Málaga³¹.

Carretera de Cádiz est le district le plus peuplé : 115 788 habitants selon le registre municipal de 2021, contre 81 449 pour le Centro et 39 285 pour Teatinos-Universidad²⁸. Des familles et des actifs, toute l’année. La ville entière continue de croître : 599 063 habitants au 1er janvier 2025, soit 1,26 % de plus en un an²⁷.

Le Centro attire le professionnel en mobilité qui veut tout faire à pied, dans la même rue que le touriste : en 2025, Málaga a enregistré 3 725 236 nuitées hôtelières, dont 68,9 % de non-résidents en Espagne, avec août pour pic²⁹.

Ce qu’il y a à proximité

Minutes : itinéraires calculés avec OSRM depuis le centre de chaque quartier. Nous n’incluons pas les avis des utilisateurs : ils ne sont pas un indicateur de qualité clinique.

Sécurité : une donnée par commune seulement

Le Balance de Criminalidad (bilan de la criminalité) du Ministerio del Interior descend jusqu’à la commune ; il n’existe pas de données officielles par quartier, et nous ne les remplaçons pas par des cartes privées. Málaga (ville) a enregistré 17 829 infractions pénales entre janvier et juin 2026, contre 18 011 un an plus tôt, soit 1,0 % de moins. Les vols simples (−7,4 %), les vols avec violence (−16,2 %) et les cambriolages de domiciles et de commerces (−33,5 %) ont reculé ; les vols de véhicules ont augmenté, de 349 à 433 cas³². Dans la province, −1,9 %.

Ce sont les chiffres du bilan officiel du deuxième trimestre, que le ministère publie comme provisoires, en attente de consolidation : ils peuvent bouger de quelques dixièmes à la clôture de l’année.

Occupation illicite et impayés : ce que dit la donnée et ce que change la loi

À partir de données du Ministerio del Interior, le gouvernement a recensé dans la province de Málaga 444 occupations de biens (usurpaciones) et 7 violations de domicile (allanamientos de morada) en 2024 (407 et 22 en 2023)³³. La différence compte : la violation de domicile concerne un lieu d’habitation et permet l’expulsion immédiate sur plainte de la personne qui y vit ; l’occupation d’un bien qui n’est pas un domicile exige une décision de justice. Un appartement vide entre deux contrats n’est le domicile de personne.

En matière d’impayés, la loi d’octobre ajoute deux dispositifs pour les locataires vulnérables : si l’Administration ne propose pas de solution de relogement, elle doit payer la dette au bailleur pour arrêter la procédure d’expulsion, dans un délai de deux mois ; et les expulsions effectives sans solution de relogement peuvent être suspendues jusqu’en 2030, avec compensation. Cette suspension ne joue pas, dit le texte lui-même, lorsque le bailleur est une personne physique propriétaire de deux logements ou moins : si c’est votre cas, faites-le confirmer par votre avocat⁶.

L’immeuble et la parcelle : ce que l’on vérifie appartement par appartement

La loi nationale permet d’exiger des propriétaires d’un immeuble d’habitation un rapport sur son état de conservation, son accessibilité et son efficacité énergétique³⁴ ; les délais et l’âge à partir duquel il est exigé sont fixés par la communauté autonome et la mairie. En pratique : demandez le dernier rapport d’inspection, les procès-verbaux et les appels de fonds exceptionnels votés avant de faire une offre.

L’inondabilité se vérifie de la même façon, par adresse, dans le visualiseur du Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables (SNCZI, système national de cartographie des zones inondables). Nous ne vous donnons pas de carte de risque par quartier parce que nous ne l’avons pas mesurée par point.

Pour affiner cette analyse jusqu’au niveau de la rue

Dans une mission réelle, ces réponses mettent à jour le dossier.