Перейти к содержанию

Отчёт территориальной аналитики Город Малага

Квартира в Малаге под аренду, и несколько недель — для вас.

Подготовлено для
г-жи Katrin H.Вымышленный клиент · образец отчёта
Дата выпуска
14 октября 2026 года
Уровень
Супериор
Номер
RV-2026-SMPL-MLG-2611

Снимок на 14 октября 2026 года. Меняются три вещи: Reales Decretos-leyes 28 и 29/2026 (королевские декреты-законы) — они действуют, но ещё не утверждены Конгрессом; приостановка муниципалитетом новых туристических квартир — максимум на три года; и цены, которые в двух из ваших трёх районов стоят на максимуме. Если прошло больше 3–6 месяцев, пересмотрите отчёт вместе с нами, прежде чем что-либо подписывать.

Короткий ответ

Карретера-де-Кадис доходнее. Если хотите пользоваться квартирой сами — Театинос.

По ценам предложения за сентябрь 2026 года ни один из ваших трёх районов не достигает 5 % валовой доходности при долгосрочной аренде: лучший, Карретера-де-Кадис, останавливается на 4,8 %. А ваша фраза «пользоваться несколько недель» определяет договор: туристическое жильё приостановлено во всей Малаге, а временная аренда, изменённая 8 октября, возможна только при документально подтверждённой причине и, как правило, не дольше 12 месяцев. Это наша оценка, и под ней стоит подпись; каждый факт, на котором она держится, есть в своём разделе — с источником и датой.

Оценка ROMVILLПодписано ответственным аналитиком · 14.10.2026

4,8%

Валовая доходность в Карретера-де-Кадис: самая высокая из трёх и всё же ниже ваших 5 %.

idealista, сент. 2026 · расчёт ROMVILL

12месяцев

Максимальный срок, как правило, новой аренды временного жилья; действует с 8 октября.

BOE · Real Decreto-ley 29/2026

3года

Максимальный срок приостановки новых туристических квартир на всей территории Малаги; действует с 23.08.2025.

Ayuntamiento de Málaga · BOP

19%

Налог для нерезидентов на чистый доход от аренды — для резидентов ЕС.

BOE · TRLIRNR, ст. 25

Три района лицом к лицу.

Одни и те же данные для всех трёх. Нажмите на столбец, чтобы следить за этим районом по всему отчёту: карта, графики и итоговая оценка выделят его.

Сравните два района бок о бок

Театинос

Округ Театинос-Университет

Можно пожить самому
3 987 €/м² Лучшее+5,4 % за год · 83 м² на ваш бюджет
14,5 €/м²самая низкая из трёх
4,4 %14,5 × 12 / 3 987
Студенты и медработникикампус UMA и Hospital Clínico
Метро, линия 1, до центрабез пересадок · аэропорт в 9 мин
−1,0 %город Малага: данных по районам нет
Приостановленодавление низкое: муниципальная зона 3
Смена арендаторов каждый учебный годи студенческие резиденции рядом
Личное пользование и временная арендаучебный год и свободный август
Смотреть район

Карретера-де-Кадис

Уэлин · пляж Ла-Мисерикордия

Лучший баланс
4 258 €/м²+9,8 % за год · исторический максимум
17,1 €/м²+8,4 % за год · максимум
4,8 % Лучшее17,1 × 12 / 4 258
Семьи и работающиесамый населённый округ Малаги
Метро, линия 2 · AVE в 4 мин Лучшееаэропорт в 9 мин
−1,0 %город Малага: данных по районам нет
Приостановленодавление среднее: Уэлин в зоне 2
Покупка на максимуме+9,8 % за год
Долгосрочная арендасамая высокая аренда относительно цены
Смотреть район

Центр

Исторический центр · Сохо · Ла-Мерсед

Престиж, но с трудностями
4 592 €/м²+4,5 % за год · 72 м² на ваш бюджет
17,5 €/м² Лучшее+5,0 % за год
4,6 %17,5 × 12 / 4 592
Приезжие специалистыконкурирует с туристическим давлением
Пешком и на метроАтарасанас · аэропорт в 15 мин
−1,0 %город Малага: данных по районам нет
Приостановленодавление максимальное: зона 1, более 8 %
Здание и окружениеремонты, шум развлекательных заведений и зона низких выбросов
Престиж, всё пешкомно с более сложным управлением
Смотреть район

Отметка «Лучшее» показывает лучшее значение в каждой строке, когда все три района измерены одной меркой. Цены и арендные ставки — цены предложения (idealista, сентябрь 2026 года), а не сделок; безопасность — данные по городу, одинаковые для всех трёх, из официального отчёта Ministerio del Interior (МВД Испании).

01Ваш запрос

Четыре твёрдых условия и одна фраза, которая определяет договор.

Прежде любых данных мы возвращаем вам ваш запрос в том виде, в каком мы его поняли: именно он выстраивает этот отчёт. И сразу, а не в конце, говорим, какая его часть меняет возможный тип аренды.

В ваших словах

«Квартира в Малаге, которая сдаётся с минимальными простоями и приносит мне 5 % валовых. И чтобы я сама могла пользоваться ею несколько недель в году.»
Город
Город Малага
Бюджет
До 330 000 € плюс расходы, единым платежом
Цель
5 % валовых и выше, минимальные простои
Управление
Дистанционно, через агентство
Налоговое резидентство
Германия · нерезидент Испании

Как мы прочитали ваш запрос

Четыре условия непреложны: город Малага, до 330 000 € единым платежом, дистанционное управление и ваше налоговое резидентство в Германии, которое определяет, как облагается каждый евро дохода. Пятое — «пользоваться квартирой несколько недель в году» — не мелочь: договор аренды для постоянного проживания отдаёт квартиру арендатору на годы, а туристическая аренда в Малаге закрыта. Ваша фраза допускает два прочтения, и оба в этом отчёте разобраны.

Прочтение AРазобрано здесь

Сдавать в долгосрочную аренду

Договор для постоянного проживания: стабильный доход и минимум управления. Пока идёт договор, квартира принадлежит арендатору; сами вы ею не пользуетесь.

ДоходностьСпрос круглый годМинимум управления
Прочтение BРазобрано здесь

Пользоваться несколько недель и сдавать на периоды

Временное жильё с указанием причины — например, учебного года или рабочей командировки — и свободные окна для вас. Больше управления и больше юридического контроля.

Подтверждённая причинаКалендарьЛичное использование

Третье прочтение — туристическая аренда — отпадает по нормативной причине, а не по нашему выбору: мэрия 23 августа 2025 года приостановила новые туристические квартиры на всей территории муниципалитета максимум на три года13. Подробности — в разделе 04.

Что делает этот отчёт и чего он не делает

Делает

  • Сравнивает три района по ценам и арендным ставкам сентября 2026 года, открыто считает валовую доходность и показывает, какие расходы превращают её в чистую.
  • Описывает регулирование и налогообложение, действующие на 14 октября 2026 года, с указанием нормы и статьи, чтобы ваш консультант отталкивался от той же карты.
  • Указывает, что проверяется по каждой квартире отдельно: реестр, сообщество собственников, здание, затопляемость и референтная стоимость.

Не делает

  • Не рекомендует покупку какого-либо объекта.
  • Не даёт налоговых и юридических консультаций: это дело вашего консультанта в Испании и вашего консультанта в Германии.
  • Не обещает ни доходность, ни рост стоимости: цифры — это цены предложения за конкретный месяц.

Для вашего запроса

Ваш запрос выполним, но не целиком. При сегодняшних ценах 5 % валовых при долгосрочной аренде не получается ни в одном из трёх районов, а чтобы пользоваться квартирой несколько недель, нужен другой договор — временное жильё.

Помните об этом при чтении: итоговая оценка возвращает вам оба прочтения — с цифрами.

Анализ ROMVILL · проверено в октябре 2026 годаRV-2026-SMPL-MLG-2611 · §01

02Районы

Три района — три разные игры. Ни один не выигрывает во всех.

Театинос — район кампуса и Hospital Clínico; Карретера-де-Кадис — самый населённый округ Малаги, с Уэлином у моря; Центр — самый дорогой и с самым сильным туристическим давлением. Восточный пляжный район — Эль-Пало и Педрегалехо — приведён как ориентир, а не как кандидат.

Прокручивайте медленно: карта проведёт вас от района к району, в рельефе.

Театинос — район, где можно пожить самому

Театинос — район кампуса Университета Малаги и университетской больницы Hospital Clínico Universitario Virgen de la Victoria, с линией 1 метро до центра без пересадок25. Спрос здесь живёт в ритме учебного года: учебный период 2026–27 длится с 9 сентября по 31 июля30, и август остаётся свободным.

Это самый дешёвый из трёх: 3 987 €/м² по ценам предложения в сентябре, на 4,6 % ниже майского максимума1, и с наименьшим туристическим давлением: зона 3 в муниципальной классификации по районам12.

Покупка
3 987€/м²
Аренда
14,5€/м²
До аэропорта
9мин

Карретера-де-Кадис — район лучшего баланса

Самый населённый округ Малаги: 115 788 жителей по муниципальному реестру жителей (padrón) за 2021 год — каждый пятый28. Уэлин — его район у пляжа Ла-Мисерикордия, с линией 2 метро и вокзалом Мария Самбрано в 4 минутах езды на машине23.

Он растёт быстрее всех: 4 258 €/м² по ценам предложения, на 9,8 % больше, чем год назад1, и арендная ставка 17,1 €/м² в месяц2 — обе на историческом максимуме. Поэтому он даёт самую высокую валовую доходность из трёх.

Покупка
4 258€/м²
Аренда
17,1€/м²
Валовая
4,8%

Центр — престиж с трудностями

Исторический центр, Сохо и Ла-Мерсед: всё пешком, метро — на станции «Атарасанас» и самая высокая арендная ставка за метр из трёх2 — 17,5 €/м² в месяц. Он же самый дорогой из трёх: 4 592 €/м² по ценам предложения1.

Здесь сосредоточено туристическое давление: Исторический центр, Ла-Мерсед и Энсанче-Сентро входят в муниципальную зону 1 — ту, где туристическое жильё составляет более 8 % квартир, а в округе находится 65 % всего такого жилья, по исследованию самой мэрии12. Кроме того, район входит в Зону низких выбросов26.

Покупка
4 592€/м²
Аренда
17,5€/м²
Валовая
4,6%

Эль-Пало и Педрегалехо — как ориентир

Восточный пляжный район — самый дорогой в Малаге: 5 070 €/м² по ценам предложения в сентябре1 при арендной ставке 17,9 €/м² в месяц2. Его валовая доходность, 4,2 %, — самая низкая в городе из тех, что мы сравниваем: поэтому он и остаётся за рамками вашего запроса. Мы оставляем его здесь, чтобы вы знали карту целиком.

В Театиносе покупать дешевле; Центр и восток задают максимумы

Цена предложения за квадратный метр, сентябрь 2026 года · idealista. Среднее по городу Малага, 3 969 €/м², почти совпадает с Театиносом.

A · ТеатиносB · Карретера-де-КадисC · ЦентрОриентир

Вывод. Три из четырёх — на историческом максимуме; Театинос с мая корректируется на 4,6 %. Это цены, которые просят, а не которые платят: в разделе 03 они сравниваются с официальной оценкой.

Источник 1 · 14.10.2026

Для вашего запроса

Ваши районы соревнуются в разном. Театинос позволяет самому пользоваться квартирой; Карретера-де-Кадис — лучше её сдавать; Центр — иметь самый желанный адрес, но с большим объёмом управления.

Анализ ROMVILL · проверено в октябре 2026 годаRV-2026-SMPL-MLG-2611 · §02

03Доходность

4,8 % — потолок валовой доходности. Чистая определяется расходами.

Цена и арендная ставка каждого района — с источником и месяцем; расчёт на виду; и то, что отделяет валовую доходность от той, что остаётся вам. Без обещаний: это цены предложения, а арендная плата конкретной квартиры может оказаться выше или ниже средней по её округу.

Театинос · 330 000 €83 м²при 3 987 €/м²; около 1 200 € арендной платы в месяц при 14,5 €/м².
Карретера-де-Кадис · 330 000 €78 м²при 4 258 €/м²; около 1 325 € арендной платы в месяц при 17,1 €/м².
Центр · 330 000 €72 м²при 4 592 €/м²; около 1 260 € арендной платы в месяц при 17,5 €/м².
Официальная оценка · Малага3 320 €/м²средняя оценочная стоимость, 2-й квартал 2026 года. Среднее предложение просит на 19,5 % больше.

Расчёт на виду

Валовая доходность = ежемесячная аренда за метр × 12 / цена за метр. Обе цифры — цены предложения, от idealista и за один и тот же месяц, сентябрь 2026 года: продажа1 и аренда2. Цены продажи согласуются с августовскими, которые опубликовал сам портал3. Среднее по городу приближается к 5 %, потому что включает более дешёвые округа, которые ваш запрос не рассматривает4.

РайонПокупка €/м²Аренда €/м²·мес.Валовая
A · Театинос3 98714,54,4 %
B · Карретера-де-Кадис4 25817,14,8 %
C · Центр4 59217,54,6 %
Восток · ориентир5 07017,94,2 %
Город Малага3 96916,55,0 %

Арендная ставка в Карретера-де-Кадис выросла за год на 8,4 %, в Театиносе — на 4,1 %, по городу — на 3,9 %. Портал idealista предупреждает, что в июле 2026 года изменил методологию: сравнения с предыдущими месяцами — с осторожностью.

Что просят и во что оценивают

Министерство жилищной политики (Ministerio de Vivienda) ежеквартально публикует среднюю оценочную стоимость жилья на свободном рынке: в Малаге — 3 320,5 €/м² во втором квартале 2026 года по 1 722 оценкам, и 4 140,3 €/м² для жилья возрастом до пяти лет5. Годом ранее — 2 893,5: рост на 14,8 %. Среднее предложение на idealista просит на 19,5 % больше этой оценки.

Следствие в цифрах: при средней арендной ставке по городу 16,5 €/м² тот, кто купил бы по средней оценочной стоимости, получил бы около 6 % валовых. Это порядок величины, а не прогноз: «среднее» никто не покупает, а оценка смешивает возраст и качество жилья.

От валовой доходности к чистой — в три шага

Что вычитает каждый шаг и кто его определяет. Точная цифра зависит от конкретной квартиры.

  1. При покупке

    ITP в 7 % добавляется к инвестиции: 23 100 € на 330 000. Уже из-за него 4,8 % валовых в Карретера-де-Кадис снижаются до 4,5 %. Нотариус и реестр — отдельно.

    Ley 5/2021 · ст. 41

  2. Каждый год

    Сообщество собственников, IBI, страховка, услуги агентства и месяцы простоя. Каждый месяц без арендатора отнимает одну двенадцатую годовой арендной платы.

    Ваша квартира · ваш договор

  3. В декларации

    19 % с чистого дохода — в Испании, по декларации modelo 210. Германия учитывает это в вашей собственной декларации.

    TRLIRNR · ст. 25

Расходы по одному

РасходКак рассчитываетсяГде проверить
ITP7 % от цены или от референтной стоимости Кадастра — в зависимости от того, что большеЭлектронный офис Кадастра, до подачи предложения
Нотариус и реестрОфициальные тарифы, в зависимости от ценыСмета нотариуса и реестра
IBIКадастровая стоимость × 0,4510 % в МалагеПоследняя квитанция продавца
Сообщество собственниковВзнос по квартире согласно её доле (коэффициенту)Справка администратора
СтраховкаСтрахование жилья и, если захотите, от неплатежей — за ваш счётВаша страховая компания
УправлениеПроцент от арендной платы, который берёт агентство, плюс НДСДоговор с агентством
ПростойМесяцы без арендатораВаш календарь договоров
IRNR19 % от чистого доходаДекларация modelo 210, в апреле следующего года

Два недавних изменения затрагивают эту таблицу: с 8 октября 2026 года нельзя требовать от арендатора страховку от неплатежей (оформить её можете вы), а расходы на управление недвижимостью и оформление договора всегда несёт арендодатель6.

Почему мы не даём чистую доходностьТри цифры этого расчёта существуют только при конкретной квартире: взнос в сообщество собственников, кадастровая стоимость и арендная плата, которую назначит ваше агентство. Придумывать их значило бы дать вам ложное число. Вместо этого мы показываем, сколько весит каждый рычаг.

Сколько весит каждый рычаг

Относительно 4,8 % валовых в Карретера-де-Кадис: каждый пустой месяц отнимает 0,4 пункта; управление за 10 % арендной платы — 0,48 пункта плюс НДС; а ITP, добавляясь к вложенной сумме, оставляет 4,5 % ещё до любых годовых расходов. В обратную сторону: покупка на 5 % ниже среднего предложения поднимает валовую доходность чуть выше 5 %.

Это расчёты на допущениях, а не прогнозы. Они помогают торговаться и выбирать агентство, опираясь на цифры.

Для вашего запроса

При долгосрочной аренде и ценах предложения потолок валовой доходности — 4,8 % в Карретера-де-Кадис. Ваши 5 % появляются, только если вы купите ниже среднего предложения или арендная плата квартиры превысит среднюю по её округу.

Торгуйтесь, имея перед глазами оценку: это рычаг, который сильнее всего двигает вашу доходность.

Анализ ROMVILL · проверено в октябре 2026 годаRV-2026-SMPL-MLG-2611 · §03

04Регулирование аренды

Три возможных договора. Закон изменился неделю назад.

Ваша фраза «пользоваться несколько недель» определяет, какой договор вы можете подписать. А рамки сдвинулись в этом месяце: 6 октября правительство приняло два королевских декрета-закона, которые уже действуют, но ещё должны быть утверждены Конгрессом. Мы даём снимок на 14 октября: что уже действует и что пока в подвешенном состоянии.

От закрытия туристического жилья до временного жилья — в шести датах

Государственные, региональные и муниципальные нормы, затрагивающие сдаваемую квартиру в Малаге.

  1. 14.01.2025

    Малага — по районам

    Ни одного нового туристического жилья в 43 районах, где его более 8 %.

  2. 03.04.2025

    Реформа LPH

    Сообщество решает вопрос о туристическом использовании тремя пятыми голосов.

  3. 23.08.2025

    Приостановка по всей Малаге

    Новое туристическое жильё приостановлено на срок до трёх лет.

  4. 19.05.2026

    Единый реестр отменён

    Верховный суд аннулирует общегосударственный номер для размещения объявлений.

  5. 08.10.2026

    Временное жильё

    С указанием причины, от 31 дня до 12 месяцев: RDL 29/2026.

  6. 15.11.2026

    Продления на пять лет

    И компенсация, если не продлевать: RDL 28/2026.

Вывод. Каждый шаг закрывал дверь туристическому жилью и ставил условия краткосрочной и среднесрочной аренде. Две последние даты зависят от утверждения Конгрессом.

Источники 6, 7, 10, 12, 13 и 36 · 14.10.2026

Октябрьский закон: действует — и в подвешенном состоянии

2 октября 2026 года Конгресс отменил Real Decreto-ley 26/2026, впервые регулировавший сезонную аренду8. Через четыре дня правительство приняло два новых: № 29/2026, действующий с 8 октября, который изменяет LAU6, и № 28/2026, вступающий в силу 15 ноября7.

Королевский декрет-закон действует с момента публикации, но Конгресс должен утвердить его в течение тридцати дней после принятия; если он его отменяет, документ утрачивает силу — как № 26/2026. На 14 октября в BOE нет сведений об утверждении ни одного из двух. Поэтому всё дальнейшее читайте с оглядкой на дату.

Три договора рядом

На 14.10.2026Долгосрочная арендаВременное жильёТуристическое использование
Для когоДля того, кто делает квартиру своим постоянным жильёмДля того, кто оказался вдали от места жительства по обоснованной и подтверждаемой причинеТуристическое проживание по андалузским нормам
СрокНе менее пяти лет, за счёт продлений по воле арендатораБолее 31 дня и, как правило, до 12 месяцевДо 31 дня на одно проживание
Ваше личное использованиеНет, пока действует договорДа, между договорамиНевозможно: новые регистрации в Малаге приостановлены
Арендная платаСвободная при подписании; ежегодное повышение — в пределах IRAVСвободная при подписании; между последовательными договорами — предел IRAVСвободная; НДС 10 % с 01.12.2026 до 30 ночей
ОбеспечениеЗалог в одну месячную плату и дополнительное обеспечение до двухЗалог в одну месячную плату и дополнительное обеспечение до однойНе применяется
Выход арендатораЧерез шесть месяцев, с уведомлением за 30 днейЧерез месяц, с уведомлением за 10 днейПо окончании проживания

Во всех трёх случаях страховку от неплатежей уже нельзя требовать от арендатора, а расходы на управление и оформление несёт арендодатель.

Временное жильё: то, что позволяет пользоваться самому, но с условиями

С 8 октября прежняя сезонная аренда (alquiler de temporada) называется арендой временного жилья: она отвечает жилищной потребности человека, который оказался вдали от места жительства по обоснованной и подтверждаемой причине9. Договор должен называть причину, а доказывать её придётся вам: без неё договор становится договором на постоянное проживание — с его пятью годами, с первого дня. Он длится более 31 дня и, как правило, не более 12 месяцев; больше двух временных договоров подряд с одним арендатором тоже превращают его в договор на постоянное проживание.

Для вашего запроса типичный случай — учебный год: студент, зачисленный с сентября по июнь, с документально подтверждённой причиной, а июль или август остаются вам. Кроме того, в Андалусии жильё, сданное одному арендатору более чем на два месяца подряд, не подпадает под туристический режим11; более короткое проживание, рекламируемое на туристических каналах, считалось бы туристическим, а в Малаге туристическое жильё приостановлено.

Два пункта мелким шрифтом, которые стоят денегВременный арендатор может уйти уже после первого месяца, предупредив за десять дней, и не обязан вам ничего компенсировать: это возможный простой. А между последовательными договорами на одну и ту же квартиру арендная плата не может расти больше, чем на величину IRAV6. Договоры сезонной аренды, подписанные до 8 октября, действуют по прежнему режиму до конца срока, без продления.

Долгосрочная аренда: стабильный доход, квартиру трудно вернуть

Договор на постоянное проживание длится не менее пяти лет, если вы — физическое лицо, и продлевается по воле арендатора9. С 15 ноября 2026 года, если никто не предупредил, он продлевается по пять лет; если вы не хотите продлевать, нужно предупредить за шесть месяцев и выплатить компенсацию: большую из двенадцати месячных платежей и одной на каждый год проживания арендатора7. Если вам нужно вернуть квартиру, чтобы жить в ней самому, компенсации можно избежать лишь тогда, когда она станет вашим постоянным жильём; несколько недель в году таковым не являются.

Если вы продаёте квартиру с арендатором внутри, у него есть право преимущественной покупки (tanteo y retracto), и с октября договор не может содержать отказ от него. До 31 декабря 2027 года, без нового соглашения, арендная плата не может расти больше чем на 2 % в год6.

Туристическое жильё: в Малаге закрыто

Мэрия закрывала его поэтапно. С июня 2024 года — только при наличии входа и помещений, независимых от остальной части здания. С 14 января 2025 года — ни одного нового в 43 районах, где туристическое жильё превышает 8 % квартир, среди них Исторический центр, Ла-Мерсед и Энсанче-Сентро; Уэлин оказался в промежуточной зоне, а Театинос — в зоне наименьшего давления12. А с 23 августа 2025 года новые объекты приостановлены на всей территории муниципалитета максимум на три года13; 25 июля 2026 года к этому добавилась несовместимость гостиничного размещения с жилым использованием в муниципальных нормах14.

Даже если приостановку отменят, останутся сообщество собственников, которое с 3 апреля 2025 года должно одобрить это явным образом тремя пятыми собственников и долей10, и НДС 10 % на проживание до 30 ночей с 1 декабря 2026 года. Верховный суд в мае 2026 года отменил единый общегосударственный реестр краткосрочной аренды36, но это не открывает муниципальную дверь заново. По всему городу статистический институт Испании (INE) в мае 2026 года насчитывал 8 288 рекламируемых туристических квартир — 3,17 % жилого фонда15.

Напряжённая зона: не значится

Если бы Малага была объявлена зоной напряжённого рынка жилья, арендная плата по новым договорам ограничивалась бы платой по прежним договорам. Этого нет: в последнем квартальном списке министерства, который мы прочли, указаны лишь три баскских муниципалитета35, и ни один из изученных официальных источников не объявляет такой статус для Малаги. Это «не значится», а не «не будет».

Для вашего запроса

Если вы хотите и сдавать квартиру, и пользоваться ею, то формула, которую сегодня допускает закон, — временное жильё с указанием причины, на срок от двух месяцев до двенадцати. Долгосрочная аренда даёт стабильный доход, но забирает у вас квартиру; туристическая в Малаге закрыта.

Если Конгресс не утвердит Real Decreto-ley 29/2026, сезонная аренда возвращается к прежнему режиму. Мы пересмотрим это вместе с вами до подписания.

Анализ ROMVILL · проверено в октябре 2026 годаRV-2026-SMPL-MLG-2611 · §04

05Налогообложение для нерезидентов

Налог платится в Испании, декларация — в Германии. Соглашение защищает от двойной уплаты.

Рамки для резидентки Германии, которая покупает единым платежом и сдаёт квартиру: что она платит при покупке, каждый год и при продаже — с указанием нормы и статьи. Мы описываем рамки; точную цифру для вашего случая рассчитает ваш консультант.

ITP · вторичное жильё7 %от цены или от референтной стоимости — в зависимости от того, что больше. В новостройке — НДС 10 % и AJD 1,2 %.
IRNR · резиденты ЕС19 %с чистого дохода от аренды и с прироста при продаже.
IBI · Малага0,4510 %от кадастровой стоимости: общая ставка, без изменений с 2014 года.
При продаже3 %от цены удерживает покупатель в счёт вашего налога.

При покупке, каждый год и при продаже

Три налоговых момента вашей квартиры — в том порядке, в каком они наступают.

  1. При покупке

    ITP 7 % на вторичное жильё; НДС 10 % и AJD 1,2 % на новостройку. Плюс нотариус и реестр.

    Вы · в нотариальном акте

  2. Каждый год

    IRNR 19 % с чистой арендной выручки и с условно начисляемого дохода за дни, когда квартира в вашем распоряжении. И IBI.

    Вы · декларация modelo 210

  3. При продаже

    IRNR 19 % с прироста; покупатель удерживает 3 % цены и платит муниципальную плюсвалию как налоговый агент.

    Покупатель и вы · в нотариальном акте

При покупке

При покупке вторичного жилья вы платите налог на имущественные сделки (ITP) по ставке 7 % — общей для Андалусии16. База — не только цена: это референтная стоимость, которую Кадастр устанавливает для этой квартиры, либо цена, если она выше38. Проверьте её до подачи предложения: если референтная стоимость превышает вашу цену, вы платите с неё.

Если вы покупаете новостройку у застройщика, вместо ITP платите НДС 10 %37 и налог на оформленные юридические акты (AJD) 1,2 %16. Услуги нотариуса и реестра оплачиваются по официальным тарифам, зависящим от цены: запросите смету до подписания.

Каждый год — как нерезидент

Как резидентка Германии вы платите налог на доходы нерезидентов (IRNR) по ставке 19 % — ставке для резидентов Европейского союза17. Он применяется к чистому доходу: из арендной выручки можно вычесть расходы, которые допускает закон о подоходном налоге с физических лиц (IRPF), если вы докажете их связь именно с этой арендой. Вычеты по IRPF за сдачу жилья для постоянного проживания предназначены резидентам, а не вам.

Декларация подаётся по форме modelo 210. Начиная с деклараций за 2027 год аренда с налогом к уплате подаётся с 1 по 20 апреля следующего года — отдельно или с группировкой по годам, а новая форма требует детализации расходов и дней аренды18.

За дни, когда квартира находится в вашем распоряжении — для вашего пользования или пустая, — налоговая служба (Hacienda) начисляет вам условный доход: 1,1 % кадастровой стоимости, если кадастровая оценка Малаги (ponencia de valores) вступила в силу в 2012 году или позже, и 2 %, если нет, — пропорционально этим дням6; он тоже облагается по ставке 19 %17. Его декларируют с 1 апреля по 31 декабря следующего года; сама Agencia Tributaria приводит в качестве примера резидента Германии, покупающего жильё в Малаге18.

Чего мы не можем определить без квартирыПроцент условного дохода зависит от года кадастровой оценки (ponencia), который мы проверим на конкретном объекте. С 2027 года, если Real Decreto-ley 29/2026 будет утверждён, применяется шкала, начинающаяся с 1,1 % для первых 100 000 € кадастровой стоимости.

Германия тоже смотрит

Соглашение между Испанией и Германией об избежании двойного налогообложения позволяет облагать в Испании доходы от недвижимости и прирост при её продаже. Для резидентки Германии эти доходы не выпадают из немецкого налога: соглашение применяет метод зачёта (método de imputación), и Германия вычитает из вашего налога сумму, уплаченную в Испании19. Сколько останется доплатить там, зависит от вашего совокупного дохода: это работа вашего консультанта в Германии, имеющего перед глазами вашу испанскую декларацию.

Имущество и наследство

С единственной квартирой в Испании за 330 000 € вы остаётесь ниже необлагаемого минимума в 700 000 € по налогу на богатство (Impuesto sobre el Patrimonio), который применяется и к нерезидентам20; кроме того, вы можете воспользоваться андалузской нормой, дающей скидку 100 % на сумму налога16. При наследовании ваши наследники могли бы применить андалузский закон39, дающий скидку 99 % на сумму налога потомкам, супругу (супруге) и предкам по прямой линии.

Муниципальные налоги

По данным мэрии21, Малага сохраняет общую ставку IBI для городской недвижимости на уровне 0,4510 % — без изменений с 2014 года, в том числе в постановлениях 2026 года; сумма зависит от кадастровой стоимости вашей квартиры. Муниципальную плюсвалию платите вы при продаже, но поскольку вы нерезидент, покупатель выступает налоговым агентом (sustituto) и вносит её вместо вас22. Ставку устанавливает постановление мэрии, с законным максимумом 30 %, а максимальные коэффициенты меняются 1 декабря 2026 года. При продаже покупатель удерживает также 3 % цены в счёт вашего IRNR17.

Для вашего запроса

Для вас аренда облагается в Испании по ставке 19 % с чистого дохода, а Германия засчитывает уплаченное здесь. Дороже всего обходится вход — ITP в 7 %; больше всего хлопот каждый год — декларация 210.

Поручите декларацию 210 гестору (gestor — налоговому и административному посреднику) с первого же года и храните каждый счёт: расход, который не подтверждён, не вычитается.

Анализ ROMVILL · проверено в октябре 2026 годаRV-2026-SMPL-MLG-2611 · §05

06Транспортная доступность

Аэропорт — в девяти минутах. А Германия — его второй рынок.

Для владелицы, которая живёт в Мюнхене, и для арендатора, который передвигается по городу: аэропорт, высокоскоростная железная дорога, метро и Зона низких выбросов, которая уже меняет круг тех, кто может въезжать в Центр на машине.

Аэропорт · 202526,8 млнпассажиров (+7,4 %). Германия — второй международный рынок, 2,0 млн.
Театинос и Уэлин9 миндо аэропорта на машине, без пробок; из Центра — 15.
Метро · будни28 000+пассажиров в среднем в день, по данным Junta de Andalucía. Линия 1 идёт до центра без пересадок.
ZBE · Малага404 гас ограниченным движением; Центр внутри, Театинос и Уэлин — снаружи.

Расчётные маршруты до больницы и аэропорта

Минуты на машине от центра каждого района · маршрут рассчитан в OSRM на основе OpenStreetMap, без учёта пробок и часов пик. Это не реальные поездки.

Вывод. Ближайшая государственная больница находится в 3–9 минутах от всех трёх районов; аэропорт — в 9 минутах от Театиноса и Уэлина и в 15 от Центра. В часы пик — дольше.

Источник 23 · расчётный маршрут

Транспортные связи по районам

Расчётные автомобильные маршруты, сеть метро Junta de Andalucía и муниципальная картография ZBE.

AТеатинос
BКарретера-де-Кадис
CЦентр
Аэропорт на машине
9 мин7,7 км
9 мин6,4 км
15 мин11,3 км
Мария Самбрано · AVE
7 мин3,9 км на машине
4 мин2,0 км на машине
8 мин3,6 км на машине
Метро
Линия 1до центра без пересадок
Линия 2пересадка в Гуадаль­медине
Атарасанаси Гуадаль­медина
Зона низких выбросов
Снаружиофициальная картография
СнаружиУэлин, официальная картография
Внутриставит условия арендатору с автомобилем
Оптоволокно в квартире
По адресуне проверено
По адресуне проверено
По адресуне проверено

Вывод. У Карретера-де-Кадис аэропорт и AVE ближе всего; у Театиноса — прямое метро до центра; Центр решается пешком, а ZBE — условие для тех, кто приезжает на машине.

Источники 23, 25 и 26 · 14.10.2026

Аэропорт — под ваши перелёты туда и обратно

Аэропорт Малага — Коста-дель-Соль завершил 2025 год с 26 760 549 пассажирами, на 7,4 % больше, чем в 2024-м; 22,2 млн летели за границу. После британского рынка германский — второй, с 2 012 019 пассажирами24. По нашим расчётным маршрутам23, от Театиноса или Уэлина до него 9 минут на машине без пробок; от Центра — 15.

Мы не подтверждаем прямые рейсы в Мюнхен: мы не проверяли их по официальному источнику. Уточните их в поиске направлений Aena до того, как фиксировать календарь вашего личного использования.

Метро: две линии, две логики

Линии 1 и 2 работают с 30 июля 2014 года. С учётом станций «Гуадальмедина» и «Атарасанас» они работают как независимые линии: линия 1 идёт от Andalucía Tech, в кампусе Театиноса, до «Атарасанас» без пересадок; с линии 2 — той, что связывает Паласио-де-лос-Депортес и Карретера-де-Кадис, — для поездки в центр пересаживаются в Гуадальмедине. Junta de Andalucía оценивает спрос более чем в 28 000 пассажиров в рабочий день25.

Продление линии 2 в сторону Hospital Civil строится; даты открытия мы не называем, потому что не подтвердили её в официальном источнике.

Зона низких выбросов, которая затрагивает вашего арендатора

Малага ограничивает движение на 404 гектарах26 с 30 ноября 2024 года. С 30 ноября 2026 года автомобили с экологической маркировкой B смогут ездить по ней, только если были зарегистрированы в Малаге до этой даты, а автомобили без маркировки — если были зарегистрированы до 30 ноября 2024 года. По официальной картографии Исторический центр, Сохо и Ла-Мерсед находятся внутри зоны; Театинос и Уэлин — снаружи.

Для временного арендатора с автомобилем с маркировкой B или без маркировки, зарегистрированным вне Малаги, разница практическая: с этой даты ездить на нём по Центру он не сможет; в Театиносе и Уэлине — сможет.

Оптоволокно — по адресу

Мы не даём покрытие оптоволокном по районам: полезна цифра по точному адресу, а без конкретной квартиры мы её не запрашивали. Геопортал министерства даёт её по каждому дому; для арендатора, который работает удалённо, это вопрос для осмотра.

Для вашего запроса

Для вас все три района находятся в 9–15 минутах от аэропорта. Для вашего арендатора у Театиноса — прямое метро до центра; у Карретера-де-Кадис — AVE в четырёх минутах; у Центра — всё пешком, с ZBE как условием.

Анализ ROMVILL · проверено в октябре 2026 годаRV-2026-SMPL-MLG-2611 · §06

07Район для арендатора

У каждого района свой арендатор. И свой календарь.

Кто арендует в каждом районе, что находится под рукой и в какие месяцы спрос усиливается. Арендная плата поступает помесячно; арендатора же выбирают по району.

Кто арендует — район за районом

Театинос живёт кампусом Университета Малаги и Hospital Clínico: студенты, врачи-ординаторы и медицинский персонал; учебный год идёт с 9 сентября по 31 июля30. Он конкурирует с частными студенческими резиденциями: у UMA на 2026–27 год соглашения с семью, среди них Xior Málaga Teatinos и RESA Campus Málaga31.

Карретера-де-Кадис — самый населённый округ: 115 788 жителей по муниципальному реестру 2021 года против 81 449 в Центре и 39 285 в Театинос-Университет28. Семьи и работающие — круглый год. Город в целом продолжает расти: 599 063 жителя на 1 января 2025 года, на 1,26 % больше за год27.

Центр привлекает приезжего специалиста, который хочет жить в шаговой доступности от всего, на одной улице с туристом: в 2025 году в Малаге было 3 725 236 ночёвок в отелях, 68,9 % из них — у гостей, не проживающих в Испании, с пиком в августе29.

Когда усиливается каждый спрос — месяц за месяцем

Учебный год UMA 2026–27, ночёвки в отелях Малаги за 2025 год (максимум — на 10 % и более выше среднемесячного) и окно, которое оставляет учебный год. Выберите месяц, чтобы прочитать.

Август. На пике: ночёвки в отелях и естественное окно для вас.

Источники 29 и 30 · третья строка — оценка

Спрос арендаторов в течение года

Относительная интенсивность по районам · профессиональное прочтение ROMVILL по данным об учебном годе, реестре жителей и туризме, а не измерение.

Оценка ROMVILL

Что под рукой

Hospital Clínico Universitario Virgen de la VictoriaТеатинос-Университет · государственная больница5мин на машине
Кампус ТеатиносУниверситет Малаги · метро Andalucía Tech4мин на машине
Hospital Regional Universitarioпр. Карлос-Айя · государственная больница3мин на машине
Рынок Уэлинулица Ла-Ос · Уэлинв районе
Пляж Ла-Мисерикордияокруг Карретера-де-Кадис1,4км по прямой
Станция метро «Атарасанас»Центр · линия 1, без пересадок до кампусапешком

Минуты: маршруты рассчитаны в OSRM от центра каждого района. Мы не включаем отзывы пользователей: они не являются показателем качества медицинской помощи.

Для вашего запроса

Театинос сдаётся на учебный год и оставляет вам август; Карретера-де-Кадис сдаётся круглый год тем, кто остаётся; Центр сдаётся дорого, но на улице туриста. Сначала выберите арендатора; район придёт следом.

Анализ ROMVILL · проверено в октябре 2026 годаRV-2026-SMPL-MLG-2611 · §07

08Риски

Главный риск сегодня — закон. Остальное решается в здании.

Нормы, ожидающие утверждения, здание, шум и туристическое давление, затопляемость, неплатежи и самозахват. С теми официальными данными, которые существуют, с предупреждением о тех, которых по районам нет, и с тем, что проверяется квартира за квартирой.

Преступность · Малага−1,0 %уголовные правонарушения, январь–июнь 2026 года против 2025-го. Официальные данные по городу.
Кражи со взломом · Малага−33,5 %в жилищах, заведениях и других помещениях за тот же период.
Самозахват жилья · провинция451зарегистрированных случаев в 2024 году: 444 самозахвата недвижимости и 7 незаконных проникновений в жилище.
Туристическое жильё · Малага8 288рекламировалось в мае 2026 года — 3,17 % жилого фонда города.

Изменение норм

Высокий · под вопросом

Два королевских декрета-закона действуют, но ожидают утверждения; предыдущий, равнозначный, был отменён за два дня.

Затрагивает ABC

Что делать: подписывать по норме, действующей в этот день, и пересматривать образец договора, если Конгресс изменит рамки.

Шум и туристическое давление

Высокий в Центре

Округ Центр концентрирует 65 % туристических квартир города, а ночёвки в отелях достигают потолка в августе. Уэлин — в средней полосе; Театинос — в нижней.

Затрагивает в основном C

Что делать: побывать на улице в пятницу вечером летом, прежде чем подавать предложение.

Старое здание

Средний · по зданию

Внеочередные взносы на ремонт (derramas), работы и доступность весят больше в историческом центре и в жилом фонде Уэлина, чем в новом Театиносе.

Затрагивает в основном CB

Что делать: запросить у администратора последний акт инспекции и протоколы собраний за последние годы.

Затопляемость

Проверить · по адресу

Мы не измеряли её по точкам: официальная картография запрашивается по адресу, и без конкретной квартиры мы её не публикуем.

Нужно проверить в ABC

Что делать: проверить точный адрес в национальном просмотрщике зон затопления.

Неплатежи и самозахват

Средний · управляется

Октябрьский закон затягивает процессы с уязвимыми арендаторами. Больше всего рискуют пустые месяцы между договорами.

Затрагивает ABC

Что делать: отбирать арендатора вместе с агентством, оформить страховку от неплатежей за свой счёт и сокращать промежутки между договорами.

Конкуренция студенческих резиденций

Низкий · только Театинос

У студента есть альтернатива в частных резиденциях, имеющих соглашение с университетом. Квартира конкурирует ценой за место и самостоятельностью.

Затрагивает A

Что делать: запросить у агентства фактическую заполняемость его квартир по учебным годам за последние два года.

Безопасность: данные есть только по муниципалитету

Отчёт о преступности (Balance de Criminalidad), который публикует Ministerio del Interior, доходит до уровня муниципалитета; официальных данных по районам не существует, и мы не подменяем их частными картами. Город Малага зарегистрировал 17 829 уголовных правонарушений с января по июнь 2026 года против 18 011 годом ранее: на 1,0 % меньше. Снизились кражи (−7,4 %), грабежи с насилием (−16,2 %) и кражи со взломом в жилищах и заведениях (−33,5 %); выросли кражи транспортных средств — с 349 до 433 случаев32. По провинции — −1,9 %.

Это цифры официального отчёта за второй квартал, которые министерство публикует как ещё не консолидированные: к концу года они могут сдвинуться на несколько десятых.

Малага снижается на 1 %; грабежи с насилием — на 16

Изменение за январь–июнь 2026 года к тому же периоду 2025 года · город Малага и провинция. Данные по городу: одинаковые для ваших трёх районов.

Город Малага и провинция

Вывод, без ранжирования районов по опасности. Полугодие не делает тенденции; полезен порядок величины: в целом стабильно, по кражам и грабежам — вниз.

Источник 32 · Ministerio del Interior

Самозахват и неплатежи: что говорят данные и что меняет закон

По данным Ministerio del Interior правительство насчитало в провинции Малага 444 самозахвата недвижимости (usurpaciones) и 7 незаконных проникновений в жилище (allanamientos de morada) в 2024 году (407 и 22 — в 2023-м)33. Разница важна: проникновение в жилище затрагивает чьё-то жилище и допускает немедленное выселение по заявлению проживающего в нём; самозахват недвижимости, не являющейся жилищем, требует судебного решения. Пустая квартира между двумя договорами — ничьё жилище.

Что касается неплатежей, октябрьский закон добавляет два элемента для уязвимых арендаторов: если администрация не предлагает альтернативное жильё, она должна выплатить долг арендодателю, чтобы остановить выселение, в двухмесячный срок; а принудительные выселения без альтернативы могут быть приостановлены до 2030 года — с компенсацией. Эта приостановка не действует, как говорится в самом тексте, если арендодатель — физическое лицо, владеющее двумя квартирами или менее: если это ваш случай, пусть это подтвердит ваш юрист6.

Здание и участок: что смотрят квартира за квартирой

Государственный закон позволяет требовать от собственников жилого здания отчёт о его состоянии, доступности и энергоэффективности34; сроки и возраст здания, с которого это требуется, устанавливают автономное сообщество и муниципалитет. На практике: запросите последний акт инспекции, протоколы собраний и утверждённые внеочередные взносы до подачи предложения.

Затопляемость проверяется так же — по адресу, в просмотрщике Национальной системы картографии зон затопления (Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables). Мы не даём карту риска по районам, потому что не измеряли его по точкам.

Для вашего запроса · в таком порядке

Ни один риск не перечёркивает ваш запрос. Нормативный определяет договор; остальные отличают удачно выбранную квартиру от неудачной на той же улице.

  1. Норма, действующая в день подписания, с оглядкой на утверждение королевских декретов-законов.
  2. Здание: акт инспекции, протоколы и внеочередные взносы, особенно в Центре.
  3. Адрес: затопляемость и шум, днём и ночью.
  4. Арендатор и промежутки: отбор, страховка от неплатежей за ваш счёт и календарь без пустых месяцев.
Анализ ROMVILL · проверено в октябре 2026 годаRV-2026-SMPL-MLG-2611 · §08

09Итог

Два прочтения — два района. Расставьте их по вашим приоритетам.

Мы сопоставляем данные предыдущих разделов с приоритетами вашего запроса. Баллы — это оценка ROMVILL, а не данные: меняйте веса, и вы увидите, как перестраиваются ваши кандидаты.

Ваши приоритеты — ваши районы

Каждый критерий оценивается от 0 до 10. Вес каждого определяете вы; исходные веса — из вашего запроса.

Оценка ROMVILL

    Полная матрица

    Восемь оценочных баллов — по одному на район и приоритет. В нормативном риске больший балл означает меньший риск.

    Закономерность 1 · перекрёстное прочтение

    Ваша фраза решает больше, чем район

    Если вы откажетесь от личного использования квартиры, долгосрочная аренда в Карретера-де-Кадис даёт лучший доход при самом простом управлении. Если захотите пользоваться ею сами, временное жильё на учебный год в Театиносе укладывается в календарь и оставляет вам август.

    Закономерность 2 · перекрёстное прочтение

    Ваши 5 % — в покупке, а не в районе

    При ценах предложения ни один район их не достигает. Если купить на 5 % ниже предложения, Карретера-де-Кадис превысит эту отметку; средняя официальная оценка на 16 % ниже того, что просят.

    Закономерность 3 · перекрёстное прочтение

    Центр берёт плату за престиж трудностями

    Самая высокая арендная ставка за метр, но и самая высокая цена из трёх, приостановленное туристическое жильё, Зона низких выбросов и более требовательные здания.

    Чтобы довести этот анализ до уровня улицы

    1

    Сколько недель в году вы хотите пользоваться квартирой и в какие месяцы?

    Если это август, учебный год оставляет его свободным. Если другие даты, временное жильё потребует арендатора другого типа, и расчёт изменится.

    2

    Согласны ли вы на новый договор каждый учебный год?

    Временное жильё меняется каждый год и обязывает документировать причину; долгосрочная аренда не меняется, но и квартиру вам не возвращает.

    3

    Будете ли вы покупать, имея перед глазами оценку?

    Торг ниже предложения — это то, что приближает ваши 5 %. Имея конкретную квартиру, мы проверяем референтную стоимость и оценку до того, как вы сделаете предложение.

    В реальном заказе эти ответы обновляют отчёт.

    Оценка ROMVILL · вердикт

    С вашим запросом перед глазами Карретера-де-Кадис лучше всего уравновешивает доход, спрос и управление. Если вы хотите пользоваться квартирой несколько недель, то Театинос с временным жильём на учебный год. Центр требует принять больше трудностей в обмен на престиж.

    Мы описываем соответствия, а не советы по покупке. Решение, торг и исполнение — за вами, вместе с вашим консультантом и юристом. Мы не гарантируем ни доходности, ни роста стоимости и не получаем платы ни от одного продавца: наша единственная сторона — вы.

    Подписано: ответственный аналитик · ROMVILLRV-2026-SMPL-MLG-2611 · §09

    10Перед подписанием

    Восемь проверок перед подписанием. Отмечайте их по мере выполнения.

    То, чего этот отчёт не может сделать за вас, — в том порядке, в каком это удобно делать. Отметки сохраняются в этом браузере: вы можете вернуться в любое время.

    Выполнено 0 из 8
    1. Реестр04
    2. Кадастр05
    3. 08
    4. 04
    5. 07
    6. Просмотрщик08
    7. 04
    8. AEAT05

    Приложение AГлоссарий

    Аббревиатуры по-простому.

    Те, которыми будут пользоваться ваш нотариус, гестор, агентство и администратор сообщества собственников. В тексте наведите курсор на подчёркнутый термин, чтобы прочитать его определение.

    LAU · Ley de Arrendamientos Urbanos (закон о городской аренде)
    Ley 29/1994. Регулирует аренду жилья для постоянного проживания, с 8 октября 2026 года — и аренду временного жилья, а также аренду помещений не под жильё.
    Временное жильё (vivienda temporal)
    Договор для арендатора, оказавшегося вдали от своего места жительства по обоснованной и подтверждаемой причине — например, из-за учёбы или работы (ст. 2.3 LAU). Длится более 31 дня и, как правило, не более 12 месяцев. С 8 октября 2026 года заменяет прежнюю сезонную аренду.
    Королевский декрет-закон (real decreto-ley)
    Норма с силой закона, которую правительство принимает в срочном порядке. Действует с момента публикации, но Конгресс должен утвердить или отменить её в течение 30 дней после принятия; если он её отменяет, она утрачивает силу.
    IRAV · индекс обновления арендной платы
    Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda — референтный индекс ежегодного обновления договоров аренды жилья. Это предел ежегодного повышения арендной платы и, с октября 2026 года, арендной платы между последовательными временными договорами.
    Напряжённая зона (zona tensionada)
    Зона напряжённого рынка жилья (Ley 12/2023). Её объявляет автономное сообщество; в ней ограничивается арендная плата новых договоров. В Малаге такой зоны не значится.
    VUT · жильё туристического использования
    Жильё, которое предлагается за плату, на регулярной основе и в туристических целях (Decreto 28/2016 Андалусии); предполагается таковым, если оно рекламируется на туристических каналах. Не относятся к нему квартиры, сданные одному арендатору более чем на два месяца подряд.
    LPH · Ley de Propiedad Horizontal (закон о многоквартирной собственности)
    Регулирует сообщества собственников. С 3 апреля 2025 года туристическая деятельность в квартире требует явного одобрения сообщества тремя пятыми собственников и долей (ст. 7.3 и 17.12).
    Крупный собственник (gran tenedor)
    Тот, кто владеет более чем десятью жилыми объектами или более чем 1 500 м² жилой площади (Ley 12/2023 в редакции RDL 29/2026). Некоторые правила аренды касаются только его.
    Право преимущественной покупки (tanteo y retracto)
    Право арендатора купить квартиру в первую очередь, когда сдаваемая квартира продаётся, на тех же условиях. С 8 октября 2026 года от него нельзя отказаться в договоре.
    ITP · налог на имущественные сделки
    Налог, который платит покупатель вторичного жилья. В Андалусии — 7 % от цены или от референтной стоимости, в зависимости от того, что больше.
    AJD · налог на оформленные юридические акты
    Налог на нотариальный акт. При покупке новостройки он платится вместе с НДС 10 %; в Андалусии — 1,2 %.
    Референтная стоимость (valor de referencia)
    Стоимость, которую Кадастр устанавливает для каждого объекта недвижимости. Это минимальная база ITP: если заявленная цена ниже, налог платят с референтной стоимости.
    Кадастровая стоимость (valor catastral)
    Административная стоимость объекта, которую устанавливает Кадастр. Это база для IBI и условно начисляемого дохода.
    IRNR · налог на доходы нерезидентов
    Налог на доходы нерезидентов (Impuesto sobre la Renta de No Residentes): облагает то, что получает в Испании лицо, являющееся налоговым резидентом другой страны. Для резидентов ЕС — 19 % с чистого дохода.
    Декларация 210 (modelo 210)
    Самостоятельное исчисление IRNR (autoliquidación) для тех, у кого нет постоянного представительства в Испании: аренда, условно начисляемый доход и другие доходы. Аренду декларируют в апреле следующего года.
    Условно начисляемый доход (renta imputada)
    Доход, который налоговая служба приписывает городскому объекту, не сданному в аренду, за дни, когда он находится в распоряжении собственника: 1,1 % или 2 % кадастровой стоимости в зависимости от даты кадастровой оценки (ponencia de valores).
    IBI · налог на недвижимость
    Муниципальный ежегодный налог на кадастровую стоимость. В Малаге — 0,4510 % для городской недвижимости.
    Муниципальная плюсвалия (plusvalía municipal)
    Налог на прирост стоимости городских земельных участков (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). Его платит тот, кто продаёт; если это нерезидент, покупатель вносит налог как налоговый агент.
    Соглашение об избежании двойного налогообложения
    Договор 2011 года между Испанией и Германией, который распределяет, какая страна облагает каждый доход, и как избежать двойной уплаты.
    Валовая доходность
    Годовая арендная плата, делённая на цену, до расходов и налогов. В этом отчёте — с арендной платой и ценой предложения за один и тот же месяц.
    Вакантность
    Время, которое квартира проводит без арендатора. Каждый пустой месяц отнимает одну двенадцатую годовой арендной платы.
    ZBE · зона низких выбросов
    404 гектара Малаги с ограниченным движением в зависимости от экологической маркировки автомобиля и места его регистрации. Центр находится внутри.
    SNCZI · зоны затопления
    Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables — национальная система картографии зон затопления: официальный просмотрщик, где проверяют затопляемость адреса.
    ITE или IEE · инспекция здания
    Отчёт о состоянии здания, его доступности и энергоэффективности. Обязанность и сроки устанавливают автономное сообщество и муниципалитет.
    OSRM
    Open Source Routing Machine: открытый калькулятор маршрутов на картографии OpenStreetMap. Даёт время без учёта пробок; не заменяет реальную поездку.

    Приложение BМетод и источники

    Найдено 189 данных. Опубликовано 144, отброшено 45.

    Мы предпочитаем честный пробел сомнительной цифре. Вот что вошло в отчёт, что осталось за его пределами и почему. Каждый факт — это цифра или правило с источником; баллы итоговой оценки — это оценка ROMVILL, и в этот счёт они не входят.

    Проверено по официальному источнику93Бюллетени, администрации и государственная статистика, а также воспроизводимые собственные расчёты, со ссылками в тексте.
    Сверено51Портал недвижимости, сверенный со второй ссылкой, расчётные маршруты и их производные.
    Отброшено45Данные без даты, плохо извлечённые таблицы, противоречивые даты, цифры из единственного источника и обязательство, отменённое Верховным судом.
    01

    Прочтение запроса

    Ваша анкета превращается в явный периметр: что входит, что нет и с каким приоритетом.

    02

    Официальные источники с датой

    Каждый факт берётся из первичного источника, когда он существует, и закрепляется датой обращения: 14 октября 2026 года.

    03

    Расчёт на виду

    Маршруты рассчитываются в OSRM на основе OpenStreetMap, без реального проезда; доходности — с формулой рядом.

    04

    Оценка — письменно

    Итоговая оценка подписывается как «Оценка ROMVILL»: профессиональное мнение, отличимое от данных.

    То, что мы искали и не публикуем

    • Затопляемость по точке и оптоволокно по адресу: их запрашивают по точному адресу, а в этом образце нет конкретной квартиры.
    • Арендные ставки временной аренды в Малаге, взносы в сообщество собственников, страховые премии и гонорары агентств: нет ни официального источника, ни надёжной цифры с датой.
    • Расходы на нотариуса и реестр: зависят от тарифов и цены; запрашиваются по смете.
    • Год кадастровой оценки (ponencia de valores) Малаги, который определяет 1,1 % или 2 % условно начисляемого дохода: проверяется на конкретном объекте.
    • Прямые рейсы в Мюнхен, число студентов UMA, сбор за вывоз отходов на 2026 год и действующая карта шума: нам не удалось прочесть их в официальном источнике.
    • Преступность по районам: не существует в виде официальных данных.

    Человеческий труд за каждой страницей

    Каждая опубликованная цифра найдена, сверена и датирована аналитической командой ROMVILL. Технология используется как то, чем она и является, — как инструмент поиска, расчёта и проверки: решение о том, что публиковать, что отбрасывать и с какой оговоркой, всегда принимает человек, который отвечает за него своим именем и печатью этого отчёта.

    Цитируемые источники

      Проверено ROMVILL

      Образец документа, выпущенный с номером отчёта. Отсканируйте код или проверьте номер на romvill.com/verificar.

      RV-2026-SMPL-MLG-2611

      romvill.com/verificar

      Об этом документе. Образец документа, подготовленный для вымышленного клиента на реальных данных по Малаге на дату выпуска — 14 октября 2026 года. Информация общедоступна, проверена и датирована аналитической командой ROMVILL, и у каждой цифры есть свой источник. ROMVILL — консалтинговая компания территориальной аналитики на средиземноморском побережье Испании: она не является агентством недвижимости, не продаёт объекты, не берёт комиссий, и никто не платит ей за хорошие или плохие отзывы о районе. Этот документ не является рекомендацией по покупке, а также инвестиционной, налоговой или юридической консультацией: разделы о регулировании и налогообложении описывают рамки, действовавшие на эту дату, которые необходимо подтвердить у юриста и налогового консультанта в Испании и в Германии. Приведённые цены — это цены предложения или оценки, как указано в каждом случае; доходности — расчёты по этим данным, а не обещания. Номер RV-2026-SMPL-MLG-2611 обозначает пробный отчёт, опубликованный как образец.