Suelo para 30–40 viviendas, con el plan, la licencia y el comprador delante.

Cómo hemos leído su encargo

Cinco condiciones son firmes: 30–40 viviendas, plurifamiliar o adosadas, una horquilla de 450.000 a 900.000 €, un socio financiero a su lado y la exigencia de certidumbre en el plan, la licencia, el ritmo de ventas y la competencia. La pregunta abierta, a quién vender, admite dos lecturas que cambian el calendario, la financiación y el producto.

Este expediente analiza las dos. La respuesta que dan los datos se la adelantamos: con la renta que declaran los hogares de estas zonas, su horquilla es sobre todo un producto para comprador de fuera, y la financiación europea vigente le permite sustituir parte de la preventa por el capital de su socio. Lo demostramos en los capítulos 04, 06 y 08.

Las catorce dimensiones del nivel Premium

Un promotor no compra una zona: compra un suelo, una licencia y un ritmo de ventas. Por eso el nivel Premium mide catorce dimensiones, cada una con su fuente, y las cruza en la síntesis.

Lo que este informe hace, y lo que no

Marbella: un plan nuevo que todavía no manda del todo

El Supremo anuló en octubre de 2015 la revisión del plan general de Marbella de 2010, y el municipio volvió al de 1986¹⁵. El 18 de septiembre de 2026 el Pleno aprobó definitivamente el nuevo PGOM, con mayoría absoluta¹¹, y el anuncio salió en el BOJA del 9 de octubre¹². El propio acuerdo fija que entra en vigor al día siguiente de publicar sus normas en el Boletín Oficial de la Provincia; a 14 de octubre, la web oficial del plan no anuncia esa publicación.

Y cuando entre en vigor, el PGOM fijará la ordenación estructural. El detalle de lo que se construye en cada manzana seguirá siendo el del plan de 1986 donde así lo indica su plano O.01.2, o el del futuro POU, aún en evaluación ambiental¹³.

Cuatro ámbitos con suelo, cuatro estados distintos

Para 30–40 viviendas basta una manzana, pero esa manzana hereda la fase de su sector. Estos son los ámbitos con ficha oficial que hemos leído en las tres franjas¹⁶¹⁷¹⁸.

Los dos ámbitos de Estepona fijan como tipología característica el «Pueblo Mediterráneo» y reservan el 30 % de la edificabilidad residencial a vivienda protegida. Las Dunas, en cambio, ya tiene su ordenación de detalle y puede pasar a reparcelación y urbanización sin otro plan.

Lo que cambió la LISTA para un promotor

Desde el 23 de diciembre de 2021, Andalucía solo distingue suelo urbano y rústico. El crecimiento nuevo se hace mediante actuaciones de transformación urbanística, y los planes generales se desdoblan en un PGOM estructural y un POU de detalle¹⁹. Lo que importa a su calendario está en la disposición transitoria primera: el suelo que era urbanizable ordenado o sectorizado puede desarrollarse con el plan vigente, como una actuación ya delimitada; el no sectorizado necesita antes una propuesta de delimitación.

El reglamento de la ley está en vigor desde diciembre de 2022²⁰, y en 2025 Andalucía aprobó un decreto-ley de medidas urgentes de vivienda, centrado en suelo para vivienda protegida y asequible, y en diciembre su Ley de Vivienda²³. Para su producto libre, la regla que manda sigue siendo la del plan de cada sector.

El ritmo de ventas se lee junto a la oferta

Estepona escrituró 888 viviendas nuevas en 2025, el doble que Marbella². Pero en el mismo año terminó 1.116 y visó 1.056, y en el primer trimestre de 2026 visó otras 540, mientras sus ventas de nueva del semestre bajaban a 256³. Marbella vende menos, pero casi no repone: 35 viviendas visadas en el trimestre.

Traducido a su promoción: en Estepona encontrará comprador, y también a muchos vendedores con su mismo producto. En Marbella Este competirá con poca oferta nueva, a cambio de encontrar suelo.

La demanda internacional, con cifras oficiales

En el segundo trimestre de 2026, el 37,01 % de las compras de vivienda inscritas en la provincia de Málaga las hicieron extranjeros, la segunda cifra de España tras Alicante; en la provincia se vendieron 2.967 viviendas nuevas en el trimestre⁴. A escala nacional, los compradores extranjeros más frecuentes fueron británicos, neerlandeses y alemanes; el informe no da ese desglose para Málaga.

El turismo lo confirma desde otro ángulo: en 2025, el 80,5 % de las pernoctaciones hoteleras de Marbella y el 77,4 % de las de Estepona fueron de residentes en el extranjero⁵.

La competencia que ya está a la venta

Una muestra, no un censo: lo que publican en su web dos promotoras cotizadas. Entre ambas anuncian en Estepona al menos 24 promociones o fases con viviendas a la venta, con precios desde 359.000 hasta 1.625.000 €, la mayoría dentro de su horquilla. En Marbella, cinco, y la de AEDAS arranca en 950.000 €⁴³⁴⁴.

Precios «desde» publicados por cada promotora el 14-10-2026; son de oferta, no de cierre. «+ IVA» cuando la promotora lo indica. No incluye promotoras locales ni extranjeras sin web revisada.

El plazo legal y el sentido del silencio

La LISTA obliga a resolver la licencia en un máximo de tres meses desde que la documentación completa entra en el registro municipal, y declara el silencio positivo «salvo los supuestos previstos en la legislación estatal» (art. 140.2)¹⁹. La ley estatal es uno de esos supuestos: las obras de edificación de nueva planta son actos expresos con silencio negativo (art. 11.4)²¹. Si el ayuntamiento no contesta, usted no tiene licencia.

La ocupación del edificio terminado va por declaración responsable (LISTA, art. 138.1.d). Si el edificio no cumple y la administración no actúa en seis meses, responde ante terceros de buena fe (art. 11.5 de la ley estatal).

Lo que se sabe de los plazos reales: poco, y lo decimos

No hemos encontrado ninguna memoria de gestión ni estadística municipal publicada con el plazo medio de concesión de licencias de obra mayor en Marbella o en Estepona. Las cifras que circulan en declaraciones o en prensa no las publicamos: no hay forma de contrastarlas.

Marbella: la vía de las entidades certificadoras

La LISTA permite que el informe técnico de un colegio profesional o de una entidad urbanística certificadora equivalga al municipal si la ordenanza lo prevé (art. 140.3). Marbella lo reguló en 2025: el promotor puede presentar, de forma voluntaria, su licencia de obra o de primera ocupación con un certificado de verificación documental o un informe técnico de cumplimiento urbanístico emitido por una de esas entidades²².

No cambia el plazo legal, pero el expediente llega revisado. En Estepona no hemos localizado una ordenanza equivalente.

Por cada millón de euros de obra

El impuesto de obras se devenga al empezar la obra, haya o no licencia, y se calcula sobre el coste de ejecución material, sin IVA, honorarios ni beneficio del contratista²⁵. Con los tipos de 2026, cada millón de presupuesto de ejecución material paga en impuesto y tasas municipales 62.000 € en Estepona (4 % + 1,1 % + 1,1 %)²⁶ y 50.270 € en Marbella (4 % + 0,719 % + 0,308 %)²⁷.

Marbella calcula la liquidación provisional con los valores de construcción del Colegio de Arquitectos de Málaga. Como referencia de presupuestos reales, los proyectos plurifamiliares libres visados en 2025 declararon 933 €/m² de ejecución material en Marbella y 760 €/m² en Estepona³: es lo declarado en proyecto, no el coste final de obra.

La plusvalía: la diferencia que se repite en cada venta

En la plusvalía municipal paga quien transmite: usted, en cada una de sus 30–40 escrituras²⁵. A igual base imponible, la cuota en Marbella es un 45 % mayor que en Estepona (29 % frente a 20 %). No la cuantificamos: depende del valor catastral de cada vivienda y de los años desde que compre el suelo.

La financiación: preventa o capital, a elegir

Desde el 4 de noviembre de 2025, la banca aplica las directrices europeas sobre préstamo al promotor (préstamo ADC): el préstamo consume capital del banco como si pesara un 150 %, y baja al 100 % si se cumple una de dos condiciones³⁰. Una de ellas la cubre su socio financiero.

Un ejemplo con números redondos: con un préstamo de 10 millones, bastan contratos por 5 millones con entregas del 10 %. No le decimos qué banco aplicará qué precio: eso lo negocia usted.

Las garantías que exige vender en plano

Si cobra cantidades a cuenta, la ley le obliga desde la licencia a garantizar su devolución, impuestos e interés legal incluidos, con un seguro de caución o un aval solidario, y a cobrarlas en una cuenta especial separada de sus otros fondos. Al terminar, el seguro decenal cubre durante diez años los daños estructurales²⁸. Son costes de la lectura A: inclúyalos en su cuenta antes de comparar con la venta a la terminación.

La ficha del sector

La Consejería aprobó en junio de 2024 la modificación del plan de 1986 que reordena este sector con su ordenación de detalle completa, para ejecutarlo sin otro plan¹⁶, y el PGOM de 2026 lo reconoce entre los vacíos que pueden terminar su gestión (art. 2.2.8)¹³.

La parcela tipo, en cinco cifras

Parcela neta

6.000 m² · ilustrativa

Techo máximo

5.453 m²t

Ocupación máxima

1.500 m²

Altura

PB+4 · 17 m

Viviendas

Hasta 36, de 150 m² o más

El techo sale de multiplicar la parcela por la edificabilidad neta (6.000 × 0,9089); las 36 viviendas, de dividirlo entre la superficie mínima de 150 m². El número real de viviendas de cada parcela lo fija el reparto del sector, y el uso hotelero obligatorio puede ocupar parte del techo: compruébelo en la reparcelación.

Al Hospital Costa del Sol

9min

Al aeropuerto de Málaga

42min

Al English International College

5min

Lo que dice la cuenta, en orden de magnitud

A la tasación media de la vivienda reciente en Marbella, 5.955 €/m²¹, una vivienda de 150 m² se tasa en unos 893.000 €: el techo de su horquilla. En Las Dunas no caben viviendas de 450.000 €; su producto aquí es el alto, para comprador internacional. Las 36 viviendas suman unos 32 millones a ese valor medio, y el 25 % de capital que abre la financiación bancaria serían unos 8 millones.

En coste, con el presupuesto medio por metro declarado en los proyectos plurifamiliares de Marbella en 2025 (933 €/m²)³, la obra rondaría los 5,1 millones de ejecución material, y el impuesto y las tasas municipales unos 256.000 €. Son órdenes de magnitud con datos medios del municipio, no una tasación ni un presupuesto.

La inundabilidad, en el visor oficial

El Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables muestra las zonas inundables por periodo de retorno, fluviales y costeras³⁵. Si una parte de la parcela cae en la zona de policía de un cauce (100 m), cualquier obra allí queda condicionada por la administración hidráulica³³. Con una finca real sobre la mesa, esa consulta la hacemos nosotros.

Sanidad: el hospital público de referencia está en Marbella Este

El Hospital Universitario Costa del Sol, público, está a 7 minutos de Elviria. En Estepona Oeste, el Hospital de Alta Resolución de Estepona, establecido en 2020 y gestionado por la misma agencia pública, ofrece atención especializada, consultas de acto único y cirugía sin ingreso⁴¹. No hemos verificado si atiende urgencias las 24 horas: compruébelo antes de anunciarlo en su folleto.

Colegios internacionales a menos de media hora

Comprobados en OpenStreetMap; su currículo no lo hemos verificado y no lo damos. Para una familia que compra primera residencia, el colegio pesa tanto como el hospital.

Playa, golf y clima

La pregunta abierta: ¿comprador extranjero o residente de renta alta?

Los hogares de Estepona declararon en 2023 una renta neta media de 34.480 €, y los de Marbella, 37.606 €: por debajo de la media española, 38.326 €. Las secciones censales más altas de las que hemos consultado, Atalaya (48.964 €), Los Monteros (46.928 €) y Las Chapas (44.568 €), quedan algo por encima. Y en las diez secciones consultadas, solo entre el 4,6 % (Cancelada) y el 21,5 % (Los Monteros) de la población tiene ingresos por encima del doble de la mediana⁶.

Con la hipoteca media de julio de 2026, al 3,01 % y a 26 años⁷, y financiando el 80 % del precio, esta es la cuota de su horquilla frente a esas rentas:

Lectura: el residente de renta alta existe, pero es una minoría de los hogares, y en el tramo alto de su horquilla prácticamente no compra con hipoteca. Su plan de ventas debe apoyarse en el comprador de fuera, con patrimonio o rentas que esta estadística no recoge, y tratar al residente local como una fracción.

Incendio: lo que es oficial y lo que no

Lo oficial: en 2021 ardieron en la provincia de Málaga 8.187 hectáreas forestales, el 62,7 % de toda Andalucía, con solo el 9 % de las intervenciones del año³⁶. Es el año del incendio de Sierra Bermeja, el precedente que obliga a mirar cada parcela de ladera en Estepona.

Lo que no publicamos: las cifras propias de aquel incendio. No las hemos podido cruzar con un informe oficial del episodio, y preferimos el dato provincial verificado a una cifra de hemeroteca.

Agua: un déficit reconocido en el propio plan

El abastecimiento en alta de la Costa del Sol occidental lo gestiona la Mancomunidad a través de ACOSOL. El nuevo plan de Marbella asume las obras del plan hidrológico: la remodelación y puesta en servicio de la desaladora de Marbella (39,25 millones, antes de 2028), la mejora del ramal este de distribución (33,4 millones) y la del túnel de trasvase al embalse de La Concepción; la desaladora de Mijas–Fuengirola quedó descartada¹⁴. A los nuevos desarrollos se les exige justificar 160 litros por habitante y día.

Para afinar este análisis hasta el nivel de parcela