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Rapport d’intelligence territoriale Costa del Sol occidentale, Málaga

Du foncier pour 30 à 40 logements, avec le plan, le permis et l’acheteur sous les yeux.

Préparé pour
Arenvela Costa Developments, S.L.Client fictif · document de démonstration
Date d’émission
14 octobre 2026
Niveau
Premium
Référence
RV-2026-SMPL-MRB-3918

Instantané au 14 octobre 2026. Trois éléments évoluent : l’entrée en vigueur du nouveau plan général de Marbella, approuvé mais pas encore publié au Bulletin officiel de la province (BOP) ; les plans partiels d’Estepona ; et l’offre de logements neufs actuellement en vente. Si plus de 3 à 6 mois se sont écoulés, revoyez-les avec nous avant d’acheter du foncier.

La réponse courte

Marbella Est équilibre mieux votre programme, s’il y a du foncier. Sinon, Estepona Est : on y vend plus, mais la concurrence y est plus forte.

Les trois zones peuvent accueillir 30 à 40 logements destinés à un acheteur international. Ce qui les sépare, c’est le foncier réellement prêt, le prix qu’atteint le logement neuf et l’offre qui concurrence la vôtre. Quant à votre question ouverte, les données y répondent : dans cette fourchette, l’acheteur naturel vient d’ailleurs. Voici notre avis, signé ; chaque donnée qui l’étaye figure dans son chapitre, avec sa source et sa date.

Avis ROMVILLSigné par l’analyste responsable · 14/10/2026

5 955€/m²

Valeur d’expertise d’un logement récent (cinq ans au plus) à Marbella : 47 % de plus qu’à Estepona.

MIVAU · 2e trimestre 2026

888logements

Logements neufs vendus à Estepona en 2025, le double de Marbella. C’est là que se concentrent aujourd’hui les ventes, et la concurrence.

MIVAU · année 2025

37%

Des achats de logements dans la province de Málaga ont été le fait d’étrangers.

Colegio de Registradores · 2e trimestre 2026

58%

Du revenu moyen d’un ménage d’Estepona serait absorbé par le crédit immobilier d’un logement de 450 000 €.

INE · calcul ROMVILL

Trois zones, face à face.

Les mêmes données pour les trois. Touchez une colonne pour suivre cette zone dans tout le rapport : la carte, les graphiques et la synthèse la mettront en évidence.

Comparez deux zones, côte à côte

Estepona Ouest

Du port à la limite avec Casares

Du foncier pour un second cycle
PGOU de 1994plan général d’urbanisme, adapté à la loi andalouse en 2011
65,5 ha en procédureSURS-O8 : plan partiel avec approbation initiale
4 046 €/m²Estepona · donnée municipale
888 logements neufsEstepona · 256 au 1er semestre 2026
1 056 visésEstepona · 540 de plus au 1er trimestre 2026
3 mois légauxsilence négatif · délai réel sans donnée officielle
66 min87 km · Gibraltar à 41 min
Hôpital public à 4 minde haute résolution · Costa del Sol à 33
Arroyo Vaquero et massifcours d’eau à risque et interface forestière
Du foncier pour croîtresi vous pouvez attendre un plan partiel
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Estepona Est

El Padrón · Cancelada · Atalaya

Plus de ventes, plus de concurrence
PGOU de 1994le même plan que A
61 ha sectorisésArroyo del Saladillo : plan partiel manquant
4 046 €/m²la même donnée municipale que A
888 logements neufsdonnée municipale, comme A
1 056 viséset c’est ici que se concentre l’offre identifiée
3 mois légauxsilence négatif · délai réel sans donnée officielle
57 min71 km par la côte
Hôpital privé à 5 minhôpital Costa del Sol à 24
Suroffreventes du neuf en baisse en 2026
Vente rapideavec un produit qui se démarque
Voir la zone

Marbella Est

Elviria · Las Chapas · Cabopino

Meilleur équilibre, s’il y a du foncier
PGOM approuvé en 2026plan général municipal, pas encore publié au BOP
Poches vacantes avec plan approuvéElviria IV et V, Las Dunas (16,1 ha)
5 955 €/m²Marbella · donnée municipale
450 logements neufsMarbella · 141 au 1er semestre 2026
384 visés MeilleurMarbella · 35 au 1er trimestre 2026
3 mois légauxet voie des entités de certification depuis 2025
43 min Meilleur46 km
Hôpital Costa del Sol à 7 minet 8 plages Pavillon bleu à Marbella
Littoral, dunes et voie rapideet un plan encore non publié
Produit haut de gamme, peu d’offresi vous trouvez du foncier
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« Meilleur » signale la meilleure valeur de chaque ligne lorsque les zones sont mesurées avec le même étalon. A et B partagent les données qui n’existent qu’à l’échelle de la commune : prix, ventes et logements visés. Une expertise n’est pas un prix de vente conclu, et « sans donnée officielle » veut dire exactement cela.

01Votre demande

Cinq conditions fermes et une question ouverte.

Avant toute donnée, nous vous restituons votre demande telle que nous l’avons comprise : c’est elle qui structure ce dossier. Et nous vous disons franchement ce que couvre le niveau Premium et ce qui revient à votre équipe technique et juridique.

Dans vos mots

« Du foncier pour 30 à 40 logements à vendre à un acheteur international, avec la certitude d’un plan et d’un permis. »
Produit
30 à 40 logements
Typologie
Collectif ou maisons mitoyennes
Prix cible
450 000 à 900 000 €
Acheteur
International, par défaut
Structure
Promoteur et partenaire financier

Comment nous avons lu votre demande

Cinq conditions sont fermes : 30 à 40 logements, collectif ou maisons mitoyennes, une fourchette de 450 000 à 900 000 €, un partenaire financier à vos côtés et l’exigence de certitude sur le plan, le permis, le rythme des ventes et la concurrence. La question ouverte, à qui vendre, admet deux lectures qui modifient le calendrier, le financement et le produit.

Lecture ACouverte ici

Vendre sur plan à l’acheteur étranger

Prévente avec acomptes garantis, à un acheteur qui décide en une visite ou à distance.

Demande internationaleAéroportGaranties de la LOEPrévente et banque
Lecture BCouverte ici

Résidence principale locale, à revenu élevé

Un acheteur qui vit et travaille ici, avec un crédit immobilier et une date de livraison en tête.

Revenu localCrédit immobilierHôpital et écolesDélai de livraison

Ce dossier analyse les deux. Nous vous donnons d’emblée la réponse des données : au vu des revenus que déclarent les ménages de ces zones, votre fourchette est avant tout un produit pour un acheteur venu d’ailleurs, et la réglementation bancaire européenne en vigueur vous permet de remplacer une partie de la prévente par le capital de votre partenaire. Nous le démontrons aux chapitres 04, 06 et 08.

Les quatorze dimensions du niveau Premium

Un promoteur n’achète pas une zone : il achète un terrain, un permis et un rythme de ventes. C’est pourquoi le niveau Premium mesure quatorze dimensions, chacune avec sa source, et les croise dans la synthèse.

DimensionCe que nous mesuronsChapitre
1 · PlanificationPlan en vigueur, nouveau plan de Marbella et ce qu’a changé la loi andalouse03
2 · FoncierSecteurs fonciers et une parcelle type avec sa fiche officielle03 · 07
3 · MarchéExpertise du logement récent et prix d’offre publiés04
4 · AbsorptionVentes de logements neufs par année et par semestre04
5 · ConcurrenceLogements visés et programmes en vente04
6 · PermisProcédure, délai légal et sens du silence05
7 · CoûtsImpôt sur les travaux, taxes, garanties et prêt promoteur06
8 · Fiscalité du promoteurIVA (TVA) du logement, plus-value, IBI (taxe foncière) et impôt sur les sociétés06
9 · ConnectivitéAéroports et autoroute, avec itinéraires calculés08
10 · ServicesHôpitaux, plages et saisonnalité des visiteurs08
11 · Risques naturelsInondation par les cours d’eau et incendie de forêt09
12 · Littoral et eauServitudes du littoral et approvisionnement07 · 09
13 · Demande internationaleAchats d’étrangers et nuitées04 · 08
14 · Environnement et sécuritéCriminalité officielle et revenus des ménages08

Ce que ce rapport fait, et ce qu’il ne fait pas

Ce qu’il fait

  • Il compare trois zones à partir de données officielles datées : planification, marché, permis, fiscalité, risques et services.
  • Il étudie une parcelle type au sein d’un secteur réel, avec les paramètres de sa fiche officielle, et vous indique ce qu’il faut vérifier avant de présenter une offre.
  • Il calcule des itinéraires reproductibles et vous renvoie à chaque source pour que votre équipe puisse l’ouvrir.

Ce qu’il ne fait pas

  • Il n’évalue aucun terrain et ne recommande l’achat d’aucun bien : la parcelle du chapitre 07 est illustrative.
  • Il ne projette ni ventes, ni marges, ni revalorisation.
  • Il ne remplace ni le certificat d’urbanisme (cédula urbanística), ni le rapport juridique, ni l’étude géotechnique, ni la consultation préalable de la mairie.

Au regard de votre demande

Votre programme tient dans les trois zones. Ce qui le décide n’est pas la côte choisie, mais le foncier qui sera prêt et l’acheteur à qui vous vendrez.

Gardez-le à l’esprit en lisant : la synthèse vous restitue les deux lectures avec leur poids, dans un simulateur que vous pouvez manipuler vous-même.

Analyse ROMVILL · vérifiée en octobre 2026RV-2026-SMPL-MRB-3918 · §01

02Les zones

Trois zones d’une même côte. Aucune ne réunit tout.

L’ouest d’Estepona, avec du foncier à aménager ; l’est d’Estepona, où l’on construit et vend aujourd’hui ; et l’est de Marbella, plus cher et mieux connecté. Mijas Costa reste une référence, hors de votre demande.

Faites défiler lentement : la carte vous accompagne d’une zone à l’autre, en relief, et s’arrête sur la parcelle type.

Estepona Ouest, du foncier pour un second cycle

Du port d’Estepona à la limite avec Casares : Arroyo Vaquero, Valle Romano, Bahía Dorada et Buenas Noches, avec la Sierra Bermeja en arrière-plan. C’est ici que se trouve le grand foncier de la commune : le secteur SURS-O8 « Arroyo Vaquero Norte II », de 65,5 hectares et jusqu’à 1 200 logements, dont le conseil municipal, réuni en séance plénière (Pleno), a approuvé initialement le plan partiel le 12 novembre 202518.

À deux kilomètres se trouve un hôpital public de haute résolution, créé en 202041, et l’aéroport de Gibraltar est à 41 minutes ; celui de Málaga est à 6610. C’est la zone qui compte le plus de foncier et le moins d’offre achevée, et donc celle dont le calendrier est le plus long.

À l’aéroport de Málaga
66min
Foncier en procédure
65,5ha
Revenu par ménage
39 150€

Estepona Est, là où l’on vend aujourd’hui

El Padrón, Cancelada, Atalaya et El Paraíso : la zone comprise entre le centre d’Estepona et Guadalmina. C’est là que se concentre l’offre identifiée que nous avons examinée : Metrovacesa commercialise ici des phases à Cancelada et à Atalaya, à partir de 775 000 € hors IVA (la TVA espagnole) pour les maisons jumelées43.

Sa grande réserve de foncier neuf, les secteurs d’Arroyo del Saladillo (61 hectares et jusqu’à 1 712 logements pour les deux), bénéficie d’une sectorisation approuvée depuis 2022 et attend son plan partiel17. La section de recensement d’Atalaya déclare le revenu par ménage le plus élevé de toutes celles que nous avons consultées dans les trois zones, 48 964 € ; celle d’El Padrón, 41 460 €6.

À l’aéroport de Málaga
57min
Hôpital privé
5min
Revenu par ménage, Atalaya
48 964€

Marbella Est, le meilleur équilibre s’il y a du foncier

Elviria, Las Chapas et Cabopino, de Los Monteros jusqu’à la limite avec Mijas. C’est la zone la mieux connectée : l’hôpital Costa del Sol à 7 minutes et l’aéroport de Málaga à 4310. Et la plus chère : un logement de cinq ans au plus est expertisé à Marbella à 5 955 €/m²1.

Sa limite, c’est le foncier. Le nouveau plan général reconnaît ici trois poches vacantes dont la planification est déjà approuvée et dont la gestion urbanistique peut être menée à son terme : Elviria IV, Elviria V et Las Dunas13. Le littoral ajoute le Monument naturel Dunas de Artola, protégé depuis 200340.

À l’aéroport de Málaga
43min
À l’hôpital Costa del Sol
7min
Expertise jusqu’à 5 ans
5 955€/m²

La parcelle type, dans le secteur de Las Dunas

Entre la voie rapide A-7 et la plage, à la limite de Rícmar avec Elviria, se trouve le secteur URP-AL-6 « Las Dunas » (sa référence dans le plan de 1986), dont la planification complète a été approuvée en 202416. C’est là que nous situons la parcelle illustrative du chapitre 07. La position du point est approximative : la délimitation exacte figure sur le plan du secteur.

Mijas Costa, documentée comme référence et non comme candidate

La Cala et Calahonda sont les voisines immédiates de Cabopino et le marché du neuf qui a le plus bougé cette année : 550 logements neufs vendus au premier semestre 2026, contre 176 un an plus tôt2, et 1 904 logements visés en 2025 (projets visés par l’ordre des architectes avant les travaux)3. Le logement récent y est expertisé en dessous de celui d’Estepona, à 3 761 €/m²1. Cette zone sort du cadre de votre demande ; nous la laissons ici pour que vous voyiez la carte complète de la concurrence.

À Marbella, le logement récent est expertisé 47 % plus cher qu’à Estepona

Valeur d’expertise du logement libre de cinq ans au plus · MIVAU, 2e trimestre 2026. C’est une expertise, ni un prix de vente conclu ni un prix d’offre ; A et B partagent la donnée d’Estepona.

Estepona · A et BC · MarbellaMijas, référence

Lecture. En un an, l’expertise du logement récent progresse de 29,2 % à Estepona, de 16,0 % à Marbella et de 19,6 % à Mijas, sur des échantillons de 79 à 147 expertises par trimestre : c’est l’ordre de grandeur, et non la décimale, qui compte.

Source 1 · 14/10/2026

Au regard de votre demande

Vos trois zones ne rivalisent pas sur le même terrain. Estepona Ouest offre du foncier ; Estepona Est, des ventes ; Marbella Est, du prix et de la connexion.

Analyse ROMVILL · vérifiée en octobre 2026RV-2026-SMPL-MRB-3918 · §02

03Planification et foncier

Un plan de 1994 et un autre tout juste approuvé. Le foncier prêt est rare dans les trois zones.

Estepona travaille avec son plan général de 1994 ; Marbella vient d’approuver le premier qui remplace celui de 1986. Entre-temps, la loi andalouse sur le sol a changé les règles en 2021. Voici l’état de chaque plan, le foncier qui existe et ce que cela signifie pour votre calendrier.

Marbella · nouveau plan40 ansSéparent le plan de 1986 du PGOM approuvé le 18/09/2026. Reste à le publier au BOP.
Estepona · plan en vigueur1994PGOU de 1994, adapté à la loi andalouse de 2002, avec approbation publiée en 2011.
Estepona · foncier en procédure127 haSURS-O8 et Arroyo del Saladillo : aucun ne dispose encore d’un plan partiel définitif.
Marbella Est · poches vacantes3Elviria IV, Elviria V et Las Dunas : périmètres dotés d’un plan approuvé que le PGOM laisse achever.

Quarante ans de planification, en six dates

Ce qui s’applique aujourd’hui dans chaque commune et comment on en est arrivé là.

  1. 03/06/1986

    PGOU de Marbella

    Le plan qui fournit encore la planification de détail.

  2. 27/04/1994

    PGOU d’Estepona

    En vigueur aujourd’hui dans les zones A et B.

  3. 27–28/10/2015

    La Cour suprême (Tribunal Supremo) annule le plan de 2010

    Marbella revient au plan de 1986.

  4. 23/12/2021

    Entrée en vigueur de la LISTA

    Loi andalouse sur le sol : uniquement sol urbain et sol rustique.

  5. 12/11/2025

    SURS-O8, approbation initiale

    Plan partiel à Arroyo Vaquero, Estepona.

  6. 18/09/2026

    Marbella approuve son PGOM

    Entre en vigueur à sa publication au BOP.

Lecture. À Estepona, le risque n’est pas le plan général, stable depuis 1994, mais le rythme des plans partiels. À Marbella, le risque change de signe : plus de certitude qu’en 2015–2026, mais un plan tout juste né.

Sources 11, 15, 17, 18 et 19 · 14/10/2026

Marbella : un plan neuf qui ne s’impose pas encore tout à fait

La Cour suprême a annulé en octobre 2015 la révision du plan général de Marbella de 2010, et la commune est revenue à celui de 198615. Le 18 septembre 2026, le conseil municipal a approuvé définitivement le nouveau PGOM, à la majorité absolue11, et l’annonce est parue au BOJA du 9 octobre12. L’accord lui-même prévoit une entrée en vigueur le lendemain de la publication de ses normes au Bulletin officiel de la province ; au 14 octobre, le site officiel du plan n’annonce pas cette publication.

Et lorsqu’il entrera en vigueur, le PGOM fixera la planification structurelle. Le détail de ce qui se construit sur chaque îlot restera celui du plan de 1986 là où sa planche O.01.2 l’indique, ou celui du futur POU, encore en évaluation environnementale13.

La nuance qui décide de votre calendrierPour un terrain précis de Marbella Est, il faut connaître trois choses : si sa planification de développement était approuvée (le PGOM la maintient en vigueur, art. 2.3.6), quel instrument lui donne la planification détaillée et si le plan est déjà publié. La publication ouvre en outre le délai pour le contester, et celui de 2010 est tombé précisément par cette voie.

Quatre périmètres fonciers, quatre états distincts

Pour 30 à 40 logements, un îlot suffit, mais cet îlot hérite de la phase de son secteur. Voici les périmètres dotés d’une fiche officielle que nous avons lus dans les trois zones161718.

SecteurSuperficieConstructibilitéLogements max.État
A · SURS-O8 Arroyo Vaquero Norte II655 251 m²0,2976 m²t/m²s1 200 · 30 % protégésPlan partiel, approbation initiale (12/11/2025)
B · SUS-E1-A Arroyo del Saladillo Este526 605 m²0,30 m²t/m²s1 477Sectorisation approuvée (2022) ; plan partiel manquant
B · SUS-E1-B Arroyo del Saladillo Oeste83 853 m²0,30 m²t/m²s235Idem
C · URP-AL-6 Las Dunas161 305 m²0,281 m²t/m²s206 · min. 150 m² chacunPlanification complète approuvée (10/06/2024)

Les deux périmètres d’Estepona retiennent comme typologie caractéristique le « Pueblo Mediterráneo » (village méditerranéen) et réservent 30 % de la constructibilité résidentielle au logement protégé (à prix plafonné). Las Dunas, en revanche, dispose déjà de sa planification de détail et peut passer au réparcellement et à l’urbanisation sans autre plan.

Du secteur au permis : trois étapes qu’on ne saute pas

Ley 7/2021 (LISTA) et son règlement. Chaque étape est un dossier avec sa propre approbation.

  1. Planification détaillée

    Plan partiel ou instrument de l’opération de transformation. Sans lui, pas d’îlots ni de paramètres fermes.

    Promoteur et mairie · approbation initiale et définitive

  2. Réparcellement et urbanisation

    Répartition des parcelles et des charges, et travaux de voirie et de réseaux. Les charges en suspens suivent la parcelle.

    Association des propriétaires (junta de compensación) · mairie

  3. Permis de construire

    Trois mois légaux pour statuer et silence négatif pour une construction neuve. Ensuite, déclaration responsable d’occupation.

    Vous · mairie

Ce que la LISTA a changé pour un promoteur

Depuis le 23 décembre 2021, l’Andalousie ne distingue plus que le sol urbain et le sol rustique. La croissance nouvelle passe par des opérations de transformation urbanistique, et les plans généraux se scindent en un PGOM structurel et un POU de détail19. Ce qui compte pour votre calendrier figure dans la première disposition transitoire : le sol qui était urbanisable ordonné ou sectorisé peut être développé avec le plan en vigueur, comme une opération déjà délimitée ; le sol non sectorisé nécessite d’abord une proposition de délimitation.

Le règlement de la loi est en vigueur depuis décembre 202220, et en 2025 l’Andalousie a adopté un décret-loi de mesures urgentes en matière de logement, centré sur le foncier pour le logement protégé et abordable, puis, en décembre, sa loi du logement23. Pour votre produit libre, la règle qui prévaut reste celle du plan de chaque secteur.

Au regard de votre demande

Le foncier prêt pour un permis est rare dans les trois zones. À Estepona, le grand foncier a encore besoin d’un plan partiel ; à Marbella Est, il y en a peu, mais la planification est faite.

Avant de négocier un prix, la première question est de savoir à quelle phase se trouve ce foncier et qui paie ce qui manque.

Analyse ROMVILL · vérifiée en octobre 2026RV-2026-SMPL-MRB-3918 · §03

04Marché du neuf

Estepona vend deux fois plus de neuf. Elle compte aussi près de trois fois plus de logements visés.

Prix, rythme et concurrence, à partir de sources officielles : l’expertise et les ventes par commune du Ministerio de Vivienda (ministère du Logement), les logements visés du Colegio de Arquitectos de Málaga et les achats d’étrangers du Colegio de Registradores (l’ordre des conservateurs du registre de la propriété). Et, à titre d’exemple, l’offre que publient deux promoteurs cotés en bourse.

Achats d’étrangers · Málaga37,0 %2e trimestre 2026. En Espagne, 15,98 % : maximum de la série.
Neuf vendu · Estepona888En 2025 (727 en 2024). Premier semestre 2026 : 256, soit 23 % de moins.
Neuf vendu · Marbella450En 2025 (377 en 2024). Premier semestre 2026 : 141, soit 17 % de plus.
Logements visés · 1er trimestre 2026540À Estepona, contre 35 à Marbella : l’offre future se concentre à Estepona.

Ce qui se vend, ce qui est visé et ce qui s’achève

Logement libre par commune. Ventes : Ministerio de Vivienda (2e trimestre 2026, provisoire). Logements visés et achevés : Colegio Oficial de Arquitectos de Málaga.

CommuneNeuf vendu 202420251er sem. 2026Visés 2025Visés T1 2026Achevés 2025
Estepona · A et B7278882561 0565401 116
Marbella · C37745014138435563
Mijas · référence5953375501 904444624
Manilva · référence156925937893124

Lecture. Marbella a en outre fait viser 256 logements protégés en 2025 et en a achevé 73 ; ils ne concurrencent pas votre produit libre. Les ventes sont des actes notariés : elles arrivent des mois après la vente sur plan.

Sources 2 et 3 · 14/10/2026

Le rythme des ventes se lit avec l’offre

Estepona a signé 888 actes de vente de logements neufs en 2025, le double de Marbella2. Mais la même année, elle a achevé 1 116 logements et en a fait viser 1 056, et au premier trimestre 2026 elle en a fait viser 540 de plus, tandis que ses ventes de neuf du semestre tombaient à 2563. Marbella vend moins, mais ne renouvelle presque pas son offre : 35 logements visés au trimestre.

Traduit pour votre programme : à Estepona, vous trouverez des acheteurs, mais aussi de nombreux vendeurs avec le même produit que vous. À Marbella Est, vous serez en concurrence avec peu d’offre neuve, à condition de trouver du foncier.

Ce que ces données ne disent pasElles sont communales : elles ne distinguent pas Estepona Ouest d’Estepona Est, ni un programme d’un autre. Et il n’existe pas de statistique officielle du délai moyen de vente d’un programme : nous ne le publions pas.

La demande internationale, en chiffres officiels

Au deuxième trimestre 2026, 37,01 % des achats de logements inscrits dans la province de Málaga ont été le fait d’étrangers, soit le deuxième taux d’Espagne après Alicante ; dans la province, 2 967 logements neufs ont été vendus au cours du trimestre4. À l’échelle nationale, les acheteurs étrangers les plus fréquents ont été les Britanniques, les Néerlandais et les Allemands ; le rapport des registradores ne donne pas cette ventilation pour Málaga.

Le tourisme le confirme sous un autre angle : en 2025, 80,5 % des nuitées hôtelières de Marbella et 77,4 % de celles d’Estepona étaient le fait de résidents à l’étranger5.

Le pouls des visiteurs : Estepona se vide davantage en hiver

Nuitées hôtelières de 2025, mois par mois · indice, août = 100 · INE. La série d’Estepona vaut pour les zones A et B.

Vérifié · INE

Lecture. Si votre vente dépend du visiteur, votre saison va d’avril à octobre dans les deux communes. L’hiver, Marbella conserve un quart de la fréquentation d’août ; Estepona, moins d’un dixième en décembre.

Source 5 · 14/10/2026

La concurrence déjà en vente

Un échantillon, pas un recensement : ce que deux promoteurs cotés en bourse publient sur leur site. À eux deux, ils annoncent à Estepona au moins 24 programmes ou phases avec des logements en vente, à des prix allant de 359 000 à 1 625 000 €, la plupart dans votre fourchette. À Marbella, cinq, et celui d’AEDAS démarre à 950 000 €4344.

ProgrammePromoteurLieuÀ partir de · offre
Serenity Gardens · 106 log.MetrovacesaEstepona405 000 € + IVA
Zenity BlauAEDAS HomesEstepona480 000 €
Aire · 57 log.MetrovacesaEstepona483 000 € + IVA
Adagio · 80 log.MetrovacesaEstepona492 000 € + IVA
LibellaAEDAS HomesEstepona620 000 €
South SandAEDAS HomesEstepona795 000 €
Serene Atalaya F2 · 50 maisons jumeléesMetrovacesaAtalaya · B850 000 € + IVA
Symphony Suites F2 · 41 log.MetrovacesaCancelada · BSur demande
Medblue III · 51 log.MetrovacesaMarbella499 000 € + IVA
Soul Marbella Sunlife IIIAEDAS HomesMarbella950 000 €

Prix « à partir de » publiés par chaque promoteur le 14/10/2026 ; ce sont des prix d’offre, non de transaction. « + IVA » lorsque le promoteur l’indique. Ne comprend pas les promoteurs locaux ni étrangers dont le site n’a pas été examiné.

Au regard de votre demande

Les ventes sont à Estepona ; le prix, à Marbella. Et la concurrence continue de se mettre en vente : ce que l’on fait viser aujourd’hui à Estepona rivalisera avec votre programme quand il arrivera sur le marché.

La demande étrangère pèse dans les trois zones : 37 % des achats de la province. La différence tient au nombre de vendeurs qui vous attendent.

Analyse ROMVILL · vérifiée en octobre 2026RV-2026-SMPL-MRB-3918 · §04

05Permis et délais

Trois mois dans la loi, aucune donnée officielle dans la pratique. Et pour le neuf, le silence vaut refus.

Le permis de construire (licencia de obra mayor) en Andalousie a un délai légal de trois mois à compter du dépôt d’un dossier complet. Le délai réel n’est publié par aucune des deux mairies ; nous vous expliquons de quoi il dépend et ce qui le raccourcit.

De la consultation à l’occupation, en trois étapes

Ley 7/2021 (LISTA), son règlement et le texte refondu national sur le sol. Pour une parcelle qui est déjà un terrain à bâtir (solar).

  1. Certificat d’urbanisme et consultation préalable

    Ce que permet la parcelle, quels avis sectoriels la mairie demandera et quelles charges restent en suspens.

    Vous · mairie

  2. Permis de construire

    Trois mois à compter du dossier complet, avec rapport technique et juridique. En l’absence de réponse, la demande est réputée refusée.

    Vous · mairie

  3. Déclaration responsable d’occupation

    Une fois le bâtiment achevé et conforme au permis, l’occupation est déclarée puis contrôlée a posteriori.

    Vous · contrôle a posteriori

Le délai légal et le sens du silence

La LISTA oblige à statuer sur le permis dans un délai maximal de trois mois à compter de l’entrée du dossier complet au registre municipal, et déclare le silence positif « sauf dans les cas prévus par la législation nationale » (art. 140.2)19. La loi nationale est l’un de ces cas : les travaux de construction neuve sont soumis à une décision expresse, avec silence négatif (art. 11.4)21. Si la mairie ne répond pas, vous n’avez pas de permis.

L’occupation du bâtiment achevé relève d’une déclaration responsable (LISTA, art. 138.1.d). Si le bâtiment n’est pas conforme et que l’administration n’agit pas dans les six mois, la responsabilité est engagée envers les tiers de bonne foi (art. 11.5 de la loi nationale).

Ce que l’on sait des délais réels : peu, et nous le disons

Nous n’avons trouvé aucun rapport de gestion ni aucune statistique municipale publiant le délai moyen d’octroi des permis de construire à Marbella ou à Estepona. Les chiffres qui circulent dans des déclarations ou dans la presse, nous ne les publions pas : il n’y a aucun moyen de les recouper.

De quoi dépend le délai réelDu dépôt d’un dossier complet (chaque demande de pièces relance l’attente), des avis sectoriels préalables qu’exige la parcelle et de la réception formelle de l’urbanisation par la mairie. Sur une parcelle côtière ou en bordure de la voie rapide, ces avis pèsent plus que le délai municipal lui-même.

ContrainteQuand elle s’appliqueQui intervient
Littoral (Costas)Usages dans la servitude de protection ; planification dans les 500 m de la zone d’influenceCommunauté autonome, avec avis de Costas
Routes de l’ÉtatTravaux dans la zone de servitude de l’A-7 ou de l’AP-7 (25 m)Ministerio de Transportes
Cours d’eauTravaux dans la zone de police d’un cours d’eau (100 m)Administration hydraulique andalouse
PatrimoineAbords de biens protégés et contrôle archéologiqueJunta de Andalucía · patrimoine historique

Marbella : la voie des entités de certification

La LISTA permet que le rapport technique d’un ordre professionnel ou d’une entité urbanistique de certification équivaille au rapport municipal si le règlement municipal le prévoit (art. 140.3). Marbella l’a réglementé en 2025 : le promoteur peut présenter, de manière volontaire, sa demande de permis de construire ou de première occupation accompagnée d’un certificat de vérification documentaire ou d’un rapport technique de conformité urbanistique émis par l’une de ces entités22.

Cela ne change pas le délai légal, mais le dossier arrive déjà contrôlé. À Estepona, nous n’avons pas localisé de règlement équivalent.

Au regard de votre demande

Traitez le délai du permis comme un risque, non comme une date. Un dossier complet, des avis sectoriels demandés à temps et, à Marbella, la voie des entités de certification le raccourcissent.

La garantie des sommes versées en acompte par vos acheteurs est exigible dès l’octroi du permis : votre calendrier de prévente commence là.

Analyse ROMVILL · vérifiée en octobre 2026RV-2026-SMPL-MRB-3918 · §05

06Coûts et fiscalité du promoteur

L’impôt sur les travaux est à égalité. Les taxes avantagent Marbella ; la plus-value, Estepona.

IVA (TVA) du logement, impôt sur les travaux, taxes, plus-value et IBI, selon les règlements fiscaux 2026 de chaque mairie. Et ce qu’exige aujourd’hui la réglementation bancaire européenne pour financer votre programme, ce qui répond en partie à votre question ouverte.

Les taux que paiera votre programme

Règlements fiscaux 2026 et lois nationales. A et B partagent les règlements d’Estepona.

ConceptEstepona · A et BMarbella · CNorme
IVA (TVA) sur le logement10 %10 %Ley 37/1992, art. 91 ; avec jusqu’à deux places de garage et annexes
ICIO4,00 % du coût réel4 % du coût d’exécutionLey de Haciendas Locales (loi sur les finances locales), art. 102 : plafond légal
Taxe de permis de construire1,1 % du coût0,719 % du coûtRèglements fiscaux 2026
Taxe de première occupation1,1 % du coût0,308 % du coûtRèglements fiscaux 2026
Plus-value municipale (plusvalía), taux20 %29 %Paie celui qui vend : le promoteur, à chaque vente
IBI urbain (taxe foncière)0,662 %0,65 %Règlements fiscaux 2026
Impôt sur les sociétés25 %25 %Ley 27/2014, art. 29 : taux général

Lecture. Les locaux commerciaux que vous vendez avec les logements ne sont pas des annexes et sont taxés au taux général d’IVA24 ; l’impôt sur les sociétés est le taux général de 25 %29. L’acte de construction neuve et de mise en copropriété (escritura de obra nueva y división horizontal) paie en outre l’impôt sur les actes juridiques documentés (AJD), au taux général andalou de 1,2 %47, sur la base que fixe la loi pour chaque acte : demandez le calcul à votre conseiller.

Sources 24 à 27, 29 et 47 · 14/10/2026

Pour chaque million d’euros de travaux

L’impôt sur les travaux est exigible au démarrage du chantier, qu’il y ait ou non un permis, et se calcule sur le coût d’exécution matérielle, hors IVA, honoraires et bénéfice de l’entreprise25. Avec les taux de 2026, chaque million d’euros de budget d’exécution matérielle paie en impôt et taxes municipales 62 000 € à Estepona (4 % + 1,1 % + 1,1 %)26 et 50 270 € à Marbella (4 % + 0,719 % + 0,308 %)27.

Marbella calcule la liquidation provisoire de l’impôt avec les valeurs de construction du Colegio de Arquitectos de Málaga. À titre de référence de budgets réels, les projets collectifs libres visés en 2025 ont déclaré 933 €/m² d’exécution matérielle à Marbella et 760 €/m² à Estepona3 : c’est ce qui est déclaré dans le projet, non le coût final du chantier.

La plus-value : la différence qui se répète à chaque vente

Pour la plus-value municipale, c’est celui qui transmet qui paie : vous, à chacun de vos 30 à 40 actes de vente25. À base imposable égale, la cotisation à Marbella est supérieure de 45 % à celle d’Estepona (29 % contre 20 %). Nous ne la chiffrons pas : elle dépend de la valeur cadastrale de chaque logement et du nombre d’années écoulées depuis l’achat du terrain.

Le financement : prévente ou capital, au choix

Depuis le 4 novembre 2025, les banques appliquent les orientations européennes sur le prêt au promoteur (prêt ADC) : le prêt consomme du capital de la banque comme s’il pesait 150 %, et descend à 100 % si l’une de deux conditions est remplie30. L’une d’elles est couverte par votre partenaire financier.

Condition 1100 % au lieu de 150 %

Préventes couvrant la moitié du prêt

Contrats assortis d’un acompte d’au moins 10 % du prix, que l’acheteur perd s’il se désiste, et dont le total atteint au moins 50 % du montant total du prêt, et non de la valeur du programme.

Lecture A de la demandeVitesse de vente
Condition 2100 % au lieu de 150 %

Fonds propres de 25 %

Fonds apportés par le promoteur à hauteur d’au moins 25 % de la valeur du programme achevé. C’est le rôle naturel de votre partenaire financier.

Partenaire financierMoindre dépendance à la prévente

Un exemple en chiffres ronds : pour un prêt de 10 millions, il suffit de contrats pour 5 millions assortis d’acomptes de 10 %. Nous ne vous disons pas quelle banque appliquera quel prix : cela, vous le négociez.

Les garanties qu’exige la vente sur plan

Si vous encaissez des sommes en acompte, la loi vous oblige, dès le permis, à garantir leur remboursement, impôts et intérêt légal compris, par une assurance-caution ou une garantie bancaire solidaire, et à les encaisser sur un compte spécial distinct de vos autres fonds. À l’achèvement, l’assurance décennale couvre pendant dix ans les dommages structurels28. Ce sont des coûts de la lecture A : intégrez-les à votre calcul avant de comparer avec la vente à l’achèvement.

Au regard de votre demande

La fiscalité ne départage pas vos zones : elle se compense. Ce qui les départage, c’est la façon dont vous financez : par des préventes couvrant la moitié du prêt ou par 25 % de capital de votre partenaire.

Avec un partenaire financier prêt à apporter ces 25 %, vous pouvez choisir de vendre sur plan par stratégie et non par obligation.

Analyse ROMVILL · vérifiée en octobre 2026RV-2026-SMPL-MRB-3918 · §06

07La parcelle concrète

Une parcelle type à Las Dunas. Elle peut accueillir 36 logements, et le prix les pousse au plafond de votre fourchette.

Ce qui fait le niveau Premium : descendre de la commune à une parcelle. Celle-ci est illustrative. Ses paramètres sont ceux, officiels, du secteur URP-AL-6 « Las Dunas », à Marbella Est, le seul des périmètres étudiés dont la planification complète est approuvée et reconnue par le nouveau plan général.

Parcelle illustrative, secteur réelCe n’est pas un bien en vente, nous ne l’avons pas expertisée et nous ne connaissons pas ses propriétaires. La surface de 6 000 m² est un choix de notre part pour qu’y tiennent vos 30 à 40 logements ; tout le reste provient de la fiche officielle du secteur. Le point sur la carte est approximatif : nous l’avons placé sur la planche d’évolution de la planification du nouveau PGOM14.

La fiche du secteur

La Consejería (ministère régional) a approuvé en juin 2024 la modification du plan de 1986 qui réorganise ce secteur avec sa planification de détail complète, pour l’exécuter sans autre plan16, et le PGOM de 2026 le reconnaît parmi les poches vacantes qui peuvent mener à terme leur gestion (art. 2.2.8)13.

ParamètreValeur officielle
Superficie du secteur161 305 m², dont le parc de Las Dunas et un équipement
Usage globalRésidentiel (au moins 51 % de la constructibilité) ; hôtelier obligatoire d’au moins 14 000 m²t
Constructibilité brute0,281 m²t/m²s · 45 364,48 m²t
Logements206 au maximum ; surface minimale de 150 m² par logement ; faible densité, 13 log./ha
Règlement de zoneCollectif isolé (plurifamiliar exenta) B-6
Parcelle minimale et constructibilité nette1 000 m² · 0,9089 m²t/m²s
Emprise et hauteur25 % de la parcelle nette · R+4 et 17 m
RetraitsPar rapport aux limites, la moitié de la hauteur ; entre bâtiments, la hauteur du plus grand
Forme des bâtimentsPlusieurs constructions séparées par des jardins, pour la plupart perpendiculaires à la mer, aucune de plus de 70 m
GestionInitiative privée · système de compensation

La parcelle type en cinq chiffres

Parcelle nette
6 000 m² · illustrative
Plancher maximal
5 453 m²t
Emprise maximale
1 500 m²
Hauteur
R+4 · 17 m
Logements
Jusqu’à 36, de 150 m² ou plus

Le plancher résulte de la multiplication de la parcelle par la constructibilité nette (6 000 × 0,9089) ; les 36 logements, de sa division par la surface minimale de 150 m². Le nombre réel de logements de chaque parcelle est fixé par la répartition du secteur, et l’usage hôtelier obligatoire peut occuper une partie du plancher : vérifiez-le dans le réparcellement.

À l’hôpital Costa del Sol
9min
À l’aéroport de Málaga
42min
À l’English International College
5min

Ce que disent les chiffres, en ordre de grandeur

Avec l’expertise moyenne du logement récent à Marbella, 5 955 €/m²1, un logement de 150 m² ressort à environ 893 000 € : le plafond de votre fourchette. À Las Dunas, il n’y a pas de place pour des logements à 450 000 € ; votre produit ici est le haut de gamme, pour acheteur international. Les 36 logements totalisent environ 32 millions à cette valeur moyenne, et les 25 % de capital qui ouvrent le financement bancaire représenteraient environ 8 millions.

Côté coûts, avec le budget moyen au mètre carré déclaré dans les projets collectifs de Marbella en 2025 (933 €/m²)3, le chantier avoisinerait 5,1 millions d’exécution matérielle, et l’impôt et les taxes municipales environ 256 000 €. Ce sont des ordres de grandeur établis avec des données moyennes de la commune, non une expertise ni un budget.

Littoral (Costas)

Élevé · dans la fiche

Secteur en première ligne : servitude de protection de 100 m, ou de 20 m si le sol était urbain en 1988, et zone d’influence d’au moins 500 m, où la planification doit éviter les écrans de bâtiments31.

Que faire : plan de délimitation du domaine public littoral (deslinde) et certificat de Costas sur la parcelle exacte.

Voie rapide A-7

Moyen · bord nord

Ligne limite de construction à 50 m de la chaussée et servitude de 25 m ; la fiche exige des écrans acoustiques le long de la voie rapide32.

Que faire : mesurer la parcelle depuis l’arête de la chaussée et demander l’avis des Routes de l’État.

Dunes et incendie

Moyen · dans la fiche

Les parcelles qui jouxtent les systèmes dunaires nécessitent un plan d’autoprotection contre les incendies de forêt, et la fiche prévoit des actions pour préserver et prolonger la Réserve écologique Dunas de Marbella.

Que faire : intégrer le plan d’autoprotection au projet dès le premier jour.

Archéologie et patrimoine

Moyen · dans la fiche

Contrôle archéologique obligatoire des mouvements de terre. Le système général rattaché au secteur, à côté des Dunas de Artola, se trouve dans l’environnement du bien d’intérêt culturel Torre Ladrones.

Que faire : budgétiser le contrôle et son délai avant de figer le calendrier du chantier.

Inondabilité

Élevé · à vérifier

L’arroyo Real de Zaragoza, l’un des tronçons à risque significatif d’inondation de la zone34, passe selon OpenStreetMap à environ 50 m du point, approximatif, avec lequel nous situons la parcelle46 : dans les 100 m de sa zone de police. Nous n’avons pas pu consulter le visualiseur point par point, nous n’affirmons donc pas que la parcelle soit inondable.

Que faire : consulter la parcelle dans le SNCZI (visualiseur officiel des zones inondables) et demander l’avis de l’administration hydraulique.

Voies pastorales et servitudes aéronautiques

Sans donnée · à vérifier

La fiche ne mentionne ni voies pastorales (vías pecuarias) ni servitudes aéronautiques, et l’aéroport de Málaga est à 45 km par la route. Ce n’est pas la preuve qu’elles n’existent pas.

Que faire : que le certificat d’urbanisme le dise expressément.

L’inondabilité dans le visualiseur officiel

Le Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables (système national de cartographie des zones inondables) montre les zones inondables par période de retour, fluviales et côtières35. Si une partie de la parcelle se trouve dans la zone de police d’un cours d’eau (100 m), tout ouvrage y est soumis à l’autorisation de l’administration hydraulique33. Lorsqu’un bien réel est sur la table, c’est nous qui effectuons cette consultation.

1

Topographie et délimitation du littoral

Levé avec la ligne du domaine public maritime et terrestre et les servitudes tracées sur la parcelle.

2

Géotechnique en terrain sableux

Un secteur de dunes impose d’étudier les fondations et la nappe phréatique avant de fixer le nombre de sous-sols.

3

Charges du secteur

Quote-part d’urbanisation restant due, contributions aux systèmes généraux et garanties de la junta de compensación.

4

Réseaux et raccordements

Eau, assainissement et électricité avec capacité pour 36 logements : attestations des compagnies et, pour l’eau, la dotation qu’exige le plan.

5

Acoustique de la voie rapide

Étude acoustique et écrans que demande la fiche, avec leur coût et leur autorisation.

Au regard de votre demande

La parcelle type passe l’épreuve de la taille : elle accueille 36 logements. Celle du produit, elle la passe au plafond de votre fourchette, et celle du littoral exige que Costas, la voie rapide, les dunes et le cours d’eau soient réglés avant l’achat.

Si votre objectif central est des logements de 450 000 à 600 000 €, ce secteur n’est pas pour vous ; s’il s’agit du haut de la fourchette, c’est le mieux documenté des trois.

Analyse ROMVILL · vérifiée en octobre 2026RV-2026-SMPL-MRB-3918 · §07

08L’acheteur final

Votre acheteur arrive par Málaga et regarde l’hôpital. Marbella Est les met à 43 et à 7 minutes.

Ce qui compte pour celui qui achète un logement de 450 000 à 900 000 € sur cette côte : aéroport, santé, écoles, plage et sécurité. Et la réponse à votre question ouverte, d’après les revenus que déclarent les ménages de chaque zone.

Itinéraires calculés depuis le centre de chaque zone

Minutes en voiture sans circulation · itinéraire calculé (OSRM · OpenStreetMap), non parcouru et hors heure de pointe.

Lecture. Depuis Estepona Ouest, l’Hospital Costa del Sol est à 33 minutes : hors de l’échelle de ce graphique. L’aéroport de Gibraltar exige un passage de frontière, et l’AP-7 maintient le péage sur le tronçon Estepona–Guadiaro45.

Source 10 · 14/10/2026

Santé : l’hôpital public de référence se trouve à Marbella Est

L’Hospital Universitario Costa del Sol, public, est à 7 minutes d’Elviria. À Estepona Ouest, l’Hospital de Alta Resolución de Estepona, créé en 2020 et géré par la même agence publique, offre des soins spécialisés, des consultations en acte unique et de la chirurgie sans hospitalisation41. Nous n’avons pas vérifié s’il assure des urgences 24 heures sur 24 : vérifiez-le avant de l’annoncer dans votre brochure.

ÉtablissementTypeDepuis A · B · C
Hospital Universitario Costa del SolPublic33 · 24 · 7 min
Hospital de Alta Resolución de EsteponaPublic · haute résolution4 · 17 · 37 min
Hospiten EsteponaPrivé15 · 5 · 29 min
Quirónsalud MarbellaPrivé29 · 20 · 11 min

Écoles internationales à moins d’une demi-heure

Vérifiées dans OpenStreetMap ; nous n’avons pas vérifié leur programme scolaire et nous ne l’indiquons pas. Pour une famille qui achète une résidence principale, l’école pèse autant que l’hôpital.

English International CollegeEl Rosario, Marbella · depuis Elviria3min
Colegio Alemán Juan HoffmannCalle Velázquez, Marbella · depuis Elviria11min
The International School of EsteponaEl Paraíso, Estepona · depuis Cancelada9min
Calpe SchoolGuadalmina, San Pedro Alcántara · depuis Cancelada10min
Sotogrande International SchoolSan Roque, Cádiz · depuis Bahía Dorada25min

Plage, golf et climat

Pavillon bleu 2026

Marbella compte 8 plages labellisées, dont Cabopino et Los Monteros, dans la zone C ; Mijas, 5 ; Manilva, 2. Estepona ne figure pas dans la liste 2026–202739.

Renouvelé chaque année

Golf à deux pas

A : Estepona Golf, Valle Romano et Azata. B : El Paraíso, Atalaya, La Resina et Flamingos. C : Santa María, Greenlife, Cabopino et Marbella Golf.

Localisés dans OpenStreetMap

Soleil et pluie

2 905 heures de soleil et 534 mm de pluie par an à Málaga Aeropuerto, la station aux normales les plus proches ; la pluie se concentre d’octobre à janvier38.

Normale 1981–2010, ce n’est pas Marbella

La criminalité baisse en 2026 dans les deux communes ; Estepona venait de monter

Variation du total des infractions pénales, janvier–juin 2026 par rapport à 2025 · Balance de Criminalidad du Ministerio del Interior.

Estepona · A et BC · MarbellaRéférences

Lecture, sans classer les zones par dangerosité. En 2025, la criminalité a augmenté de 12,9 % à Estepona et de 3,0 % à Marbella9. En taux pour 1 000 habitants, d’après le registre de population (padrón) de 2025, 72,1 à Estepona et 88,6 à Marbella8. Il n’existe pas de données officielles par quartier ni par lotissement.

Sources 8 et 9 · 14/10/2026

La question ouverte : acheteur étranger ou résident à revenu élevé ?

Les ménages d’Estepona ont déclaré en 2023 un revenu net moyen de 34 480 €, et ceux de Marbella, 37 606 € : en dessous de la moyenne espagnole, 38 326 €. Les sections de recensement les plus élevées parmi celles consultées, Atalaya (48 964 €), Los Monteros (46 928 €) et Las Chapas (44 568 €), se situent un peu au-dessus. Et dans les dix sections consultées, seuls entre 4,6 % (Cancelada) et 21,5 % (Los Monteros) de la population ont des revenus supérieurs au double de la médiane6.

Avec le prêt immobilier moyen de juillet 2026, à 3,01 % sur 26 ans7, et en finançant 80 % du prix, voici la mensualité de votre fourchette au regard de ces revenus :

PrixMensualité% revenu moyen Estepona% revenu moyen Marbella% section d’Atalaya
450 000 €1 665 €58 %53 %41 %
600 000 €2 220 €77 %71 %54 %
900 000 €3 330 €116 %106 %82 %

Lecture : le résident à revenu élevé existe, mais il constitue une minorité des ménages, et dans le haut de votre fourchette il n’achète pratiquement pas à crédit. Votre plan de ventes doit s’appuyer sur l’acheteur venu d’ailleurs, doté d’un patrimoine ou de revenus que cette statistique ne capte pas, et traiter le résident local comme une fraction.

Au regard de votre demande

Pour votre acheteur, Marbella Est réunit ce qui compte : aéroport, hôpital et école à proximité. Et votre question ouverte a sa réponse : vendez à l’acheteur venu d’ailleurs et traitez le résident local comme une fraction.

Le revenu déclaré dans les zones elles-mêmes ne permet pas, à crédit, de soutenir le haut de votre fourchette.

Analyse ROMVILL · vérifiée en octobre 2026RV-2026-SMPL-MRB-3918 · §08

09Les risques

Aucun risque n’écarte votre programme. Quatre se jouent sur la parcelle ; un, dans le calendrier des ventes.

Inondation par les cours d’eau, incendie en zone boisée, servitudes du littoral, eau et sécheresse, et risque de marché. Avec des faits datés et la vérification qui revient à chacun.

Inondation · tronçons à risque25Tronçons à risque significatif entre l’arroyo Vaquero, à Estepona, et l’arroyo Víbora, à Marbella.
Incendie · 20218 187 haHectares forestiers brûlés dans la province de Málaga : 62,7 % de toute l’Andalousie cette année-là.
Littoral · servitude100 mDe protection depuis la ligne de rivage ; 20 m si le sol était déjà urbain en 1988.
Eau · station de dessalement2028Échéance prévue pour remettre à niveau et mettre en service la station de dessalement de Marbella : 39,25 millions d’euros.

Inondation par les cours d’eau

Élevé · selon la parcelle

L’arroyo Vaquero, qui donne son nom au secteur SURS-O8, et l’arroyo Enmedio, qui donne le sien à son voisin, sont des tronçons à risque significatif ; de même que le río Padrón et le Guadalmansa à Estepona, et le Real de Zaragoza et le Víbora à Marbella Est34.

Concerne ABC

Que faire : consulter la parcelle dans le SNCZI et demander un avis hydraulique si elle touche la zone de police.

Incendie de forêt

Moyen · en interface

La Sierra Bermeja ferme au nord les zones d’Estepona ; à Marbella Est, ce sont la pinède et les dunes qui pèsent. La période de danger élevé va du 1er juin au 15 octobre37.

Concerne surtout AB

Que faire : plan d’autoprotection et bande de végétation débroussaillée, dans le projet et dans la copropriété.

Servitudes du littoral

Moyen · première ligne

Elles ne concernent que les sols proches de la mer, mais là, elles tranchent : servitude de protection, servitude de passage de 6 m et zone d’influence de 500 m où les écrans de bâtiments doivent être évités31.

Pèse surtout sur C

Que faire : délimitation approuvée (deslinde) et certificat de Costas avant de faire une offre.

Eau et sécheresse

Moyen · structurel

Le plan général de Marbella lui-même parle de « corriger les déficits actuels » d’approvisionnement de la Costa del Sol occidentale, avec des travaux prévus jusqu’en 202814.

Concerne ABC

Que faire : attestation de fourniture avec la dotation qu’exige le plan, avant l’achat.

Suroffre

Élevé · à Estepona

540 logements visés à Estepona en un seul trimestre, avec des ventes de neuf du semestre inférieures de 23 % à celles de l’année précédente23.

Concerne BA

Que faire : différencier le produit et ne pas fixer les prix d’après l’offre du voisin.

Fin du visa d’investissement

Faible · déjà intégré

Depuis le 3 avril 2025, acheter un logement ne donne plus droit à un visa de résidence42. Malgré cela, la part des achats étrangers en Espagne a atteint au deuxième trimestre 2026 le maximum de sa série4.

Pèse sur l’acheteur extracommunautaire de ABC

Que faire : ne pas fonder la commercialisation sur un argument de résidence.

Quand chaque facteur pèse, mois par mois

Danger d’incendie (Plan INFOCA), pluie (normales de l’AEMET) et affluence de visiteurs (INE, 2025). Pointez un mois pour le lire.

Août. À leur maximum : danger d’incendie de forêt et affluence de visiteurs.

Sources 5, 37 et 38 · 14/10/2026

Incendie : ce qui est officiel et ce qui ne l’est pas

Ce qui est officiel : en 2021, 8 187 hectares forestiers ont brûlé dans la province de Málaga, soit 62,7 % de toute l’Andalousie, avec seulement 9 % des interventions de l’année36. C’est l’année de l’incendie de la Sierra Bermeja, le précédent qui oblige à examiner chaque parcelle de versant à Estepona.

Ce que nous ne publions pas : les chiffres propres à cet incendie. Nous n’avons pas pu les recouper avec un rapport officiel de l’épisode, et nous préférons la donnée provinciale vérifiée à un chiffre tiré des archives de presse.

Eau : un déficit reconnu dans le plan lui-même

L’approvisionnement en gros de la Costa del Sol occidentale est géré par la Mancomunidad (groupement de communes) par l’intermédiaire d’ACOSOL. Le nouveau plan de Marbella reprend les travaux du plan hydrologique : la remise à niveau et la mise en service de la station de dessalement de Marbella (39,25 millions, avant 2028), l’amélioration de la branche est de distribution (33,4 millions) et celle du tunnel de transfert vers la retenue de La Concepción ; la station de dessalement de Mijas–Fuengirola a été écartée14. Les nouveaux aménagements doivent justifier 160 litres par habitant et par jour.

Non mesuréLe niveau actuel de la retenue de La Concepción, nous n’avons pas pu le consulter à sa source officielle pour cette édition. Nous ne le publions pas.

Au regard de votre demande · dans cet ordre

Aucun de ces risques n’écarte votre programme. Tous distinguent la parcelle bien choisie de la parcelle mal choisie dans une même rue.

  1. Inondabilité et cours d’eau de la parcelle concrète, dans le SNCZI. Obligatoire dans les trois zones.
  2. Littoral et voie rapide, si le terrain est en première ligne ou en bordure de l’A-7.
  3. Eau : attestation de fourniture avant l’achat.
  4. Suroffre, si vous choisissez Estepona : prix et produit face à ce qui est déjà visé.
Analyse ROMVILL · vérifiée en octobre 2026RV-2026-SMPL-MRB-3918 · §09

10Synthèse

Trois adéquations distinctes. Classez-les selon vos priorités.

Nous croisons les données des chapitres précédents avec les priorités de votre demande. Les notes relèvent de l’avis ROMVILL, pas des données : changez les poids et vous verrez vos zones se reclasser. Deux scénarios répondent à votre question ouverte : vendre sur plan à l’étranger ou au résident local.

Vos priorités, vos zones

Chaque critère est noté de 0 à 10. Le poids de chacun, c’est vous qui le fixez ; ceux de départ sont ceux de votre demande.

Avis ROMVILL

    La matrice complète

    Les huit notes de critère, une par zone et par priorité. Lorsqu’une donnée n’existe qu’à l’échelle de la commune, A et B obtiennent la même note.

    Constat 1 · lecture croisée

    Le foncier et le prix ne sont pas au même endroit

    Estepona a du foncier en procédure et des ventes, mais aussi l’offre qui croît le plus. Marbella Est a le prix, l’aéroport et l’hôpital, et très peu de foncier. Votre véritable décision est de savoir combien de foncier vous êtes prêt à chercher pour décrocher un meilleur prix.

    Constat 2 · lecture croisée

    La prévente n’est plus la seule clé

    Avec 25 % de capital de votre partenaire, la banque peut financer sans exiger la moitié du prêt en préventes. Vendre sur plan à l’étranger devient une stratégie commerciale, et non une condition de la banque.

    Constat 3 · lecture croisée

    La parcelle se décide sur le plan, non à l’échelle de la commune

    Cours d’eau à risque, servitudes du littoral, ligne de la voie rapide et attestation d’eau séparent deux terrains de la même rue. Aucune statistique communale ne s’y substitue.

    Pour affiner cette analyse jusqu’au niveau de la parcelle

    1

    Votre partenaire apporterait-il 25 % de la valeur du programme achevé ?

    Si la réponse est oui, vous pouvez financer sans dépendre de la prévente et choisir le moment de vendre. Si elle est non, la vitesse de vente pèse davantage et Estepona Est remonte dans votre classement.

    2

    Des logements de 450 000 à 600 000 € ou de 750 000 à 900 000 € ?

    Avec les expertises de 2026, 600 000 € achètent environ 148 m² à Estepona et environ 100 m² à Marbella. Des secteurs comme Las Dunas, avec un minimum de 150 m² par logement, n’admettent que le haut de la fourchette.

    3

    Avez-vous déjà un terrain à l’étude ?

    Avec un bien précis, votre analyste effectue la consultation du SNCZI, la délimitation du littoral, les charges du secteur et le certificat d’urbanisme, et ce dossier est mis à jour avec ces éléments.

    Avis ROMVILL · verdict

    À l’aune de votre demande, Marbella Est est celle qui équilibre le mieux prix, acheteur et services, si vous obtenez du foncier. Sinon, Estepona Est vend davantage, au prix d’une concurrence bien plus fournie. Estepona Ouest, c’est du foncier pour un second cycle.

    Nous décrivons des adéquations, pas des conseils d’achat. La décision, sa négociation et son exécution vous reviennent, avec votre architecte, votre avocat en urbanisme et votre conseiller fiscal. Nous ne garantissons ni ventes ni revalorisation et nous ne sommes rémunérés par aucun vendeur ni promoteur : notre seule partie, c’est vous.

    Signé : analyste responsable · ROMVILLRV-2026-SMPL-MRB-3918 · §10

    11Avant de signer

    Dix vérifications avant d’acheter du foncier. Cochez-les au fur et à mesure.

    Ce que ce dossier ne peut pas faire à votre place, dans l’ordre où il convient de le faire. Vos cases cochées sont conservées dans ce navigateur : vous pouvez revenir quand vous voulez.

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    Une personne répond de ce dossier. Avec un nom et une ligne directe.

    Le niveau Premium inclut un accès direct à l’analyste qui signe l’avis. C’est la différence entre lire un rapport et pouvoir en discuter pendant que vous négociez un terrain.

    Accès à l’analyste

    Dans un dossier Premium réel, figure ici l’analyste assigné, avec son nom, un appel direct et un WhatsApp direct. Dans cet exemple, il n’y a ni nom ni numéro : le client est fictif.

    1. Analyste assigné : nom et prénom de la personne qui répond de chaque donnée par sa signature.
    2. Appel direct : un numéro propre, et non un standard.
    3. WhatsApp direct : pour les questions qui surgissent pendant la négociation d’un terrain.
    Niveau Premium · accès directRV-2026-SMPL-MRB-3918 · Premium

    Annexe AGlossaire

    Les sigles, en clair.

    Ceux qu’utiliseront le technicien municipal, votre avocat en urbanisme, votre notaire et votre banque. Dans le texte, pointez un terme souligné pour lire sa définition.

    LISTA · loi andalouse sur le sol
    Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (loi andalouse de promotion de la durabilité du territoire). Elle a remplacé la LOUA : elle distingue seulement le sol urbain et le sol rustique, et organise la croissance au moyen d’opérations de transformation urbanistique.
    Règlement de la LISTA
    Reglamento General de la Ley 7/2021, approuvé par le Decreto 550/2022, de 29 de noviembre. Il développe les plans, la gestion, les permis et la discipline urbanistique.
    LOUA · loi antérieure
    Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía (loi andalouse sur l’urbanisme), abrogée par la LISTA. De nombreux plans en vigueur ont été rédigés sous son empire ou avant.
    PGOU · plan général
    Plan General de Ordenación Urbana (plan général d’urbanisme) : l’instrument qui classe le sol d’une commune et fixe les usages, les densités et les hauteurs. C’est la figure antérieure à la LISTA.
    PGOM · plan général municipal
    Plan General de Ordenación Municipal (plan général d’aménagement municipal), figure de la LISTA : il fixe la planification structurelle de la commune (modèle de ville, systèmes généraux, sol rustique).
    POU · plan d’aménagement urbain
    Plan de Ordenación Urbana, figure de la LISTA : la planification détaillée du sol urbain, celle qui dit ce que l’on peut construire sur chaque îlot.
    Opération de transformation urbanistique
    Dans la LISTA (actuación de transformación urbanística), l’opération qui transforme du sol en ville (nouvelle urbanisation) ou la renouvelle (réforme intérieure, amélioration urbaine). Elle exige son propre instrument, des cessions et l’urbanisation avant de construire.
    Secteur et plan partiel
    Le secteur est le périmètre qui s’urbanise d’un seul tenant ; le plan partiel (plan parcial) y fixe les rues, les parcelles, les usages, la constructibilité et les hauteurs.
    Constructibilité · m²t/m²s
    Mètres carrés de plancher (m²t, techo) constructibles par mètre carré de terrain (m²s, suelo). Multipliée par la surface, elle donne le plancher maximal de la parcelle.
    Réparcellement
    Le projet (reparcelación) qui répartit entre les propriétaires les parcelles résultantes et les coûts d’urbanisation d’un secteur. Les charges en suspens suivent la parcelle.
    Certificat d’urbanisme
    Document municipal (cédula urbanística) qui atteste la classification, la qualification et les paramètres d’un bien précis. C’est la première vérification avant d’acheter du foncier.
    Déclaration responsable
    Communication (declaración responsable) par laquelle certains actes débutent (en Andalousie, entre autres, l’occupation d’un bâtiment disposant d’un permis), sous la responsabilité du déclarant et avec contrôle a posteriori.
    Silence négatif
    Si l’administration ne statue pas dans le délai, la demande est réputée refusée (silencio negativo). C’est la règle nationale pour les constructions neuves : le délai légal ne garantit pas le permis.
    ICIO
    Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (impôt sur les constructions, installations et ouvrages). Il est perçu par la mairie sur le budget d’exécution matérielle, avec un taux maximal légal de 4 %.
    PEM · budget d’exécution matérielle
    Le coût de l’ouvrage selon le projet (presupuesto de ejecución material), hors frais généraux, bénéfice industriel et impôts. C’est la base de l’ICIO et de nombreuses taxes.
    IIVTNU · plus-value municipale
    Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (impôt sur la plus-value des terrains urbains), dit plusvalía municipal. À chaque vente, il est payé par celui qui transmet : le promoteur, lors de la vente de chaque logement.
    AJD
    Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (impôt sur les actes juridiques documentés), part graduelle (cuota gradual). Il frappe, entre autres, l’acte de construction neuve et de mise en copropriété et la première vente de logement soumise à l’IVA (TVA espagnole).
    ITP
    Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (impôt sur les transmissions patrimoniales à titre onéreux). Il frappe, entre autres, l’achat de terrain à un particulier qui n’agit pas en tant qu’entrepreneur.
    LOE
    Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (loi sur l’organisation de la construction). Elle oblige le promoteur à garantir les sommes versées en acompte et à souscrire l’assurance décennale.
    Prêt ADC · acquisition, développement et construction
    Nom que donne la réglementation bancaire européenne (CRR3) au prêt au promoteur. Son coût en capital dépend des préventes ou des fonds propres apportés ; les orientations de l’Autorité bancaire européenne (ABE, ou EBA en anglais) qui précisent ces conditions s’appliquent depuis novembre 2025.
    Domaine public maritime et terrestre
    La bande de côte qui appartient à tous (plage, dunes, zone des vagues), dite dominio público marítimo-terrestre. Elle est fixée par délimitation (deslinde) et on ne peut pas y construire.
    Servitude de protection
    Bande de 100 mètres vers l’intérieur des terres à partir de la limite du domaine public (20 mètres sur un sol déjà urbain en 1988), où les usages résidentiels sont interdits.
    Domaine public hydraulique
    Les lits des fleuves et des cours d’eau et leurs berges, avec une zone de servitude de 5 mètres et une zone de police de 100 mètres, où tout ouvrage exige une autorisation.
    SNCZI
    Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables (système national de cartographie des zones inondables), du Ministerio para la Transición Ecológica (ministère de la Transition écologique) : le visualiseur officiel des zones inondables par période de retour.
    ARPSI
    Área de Riesgo Potencial Significativo de Inundación (zone à risque potentiel significatif d’inondation) : les tronçons de cours d’eau ou de côte que le plan de gestion du risque identifie comme prioritaires.
    Voie pastorale
    Ancien chemin de transhumance du domaine public régional (vía pecuaria). S’il traverse un terrain, cette bande n’est pas constructible et son tracé est respecté.
    Plan INFOCA
    Le plan andalou d’urgence contre les incendies de forêt. Il fixe la période de danger élevé, du 1er juin au 15 octobre.
    Interface habitat-forêt
    La frange où les maisons touchent la zone boisée. Elle offre le paysage et exige un plan d’autoprotection et une bande de végétation débroussaillée face à l’incendie.
    ADRH · revenu des ménages
    Atlas de Distribución de Renta de los Hogares de l’INE (atlas de la répartition des revenus des ménages) : revenu moyen par commune, district et section de recensement, à partir de données fiscales.
    MIVAU
    Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (ministère du Logement et de l’Agenda urbain) : il publie, entre autres statistiques, la valeur d’expertise du logement et les ventes par commune.
    ERI
    Estadística Registral Inmobiliaria du Colegio de Registradores (statistique du registre de la propriété) : ventes inscrites, avec le poids des acheteurs étrangers par province.
    OSRM
    Moteur d’itinéraires open source fondé sur OpenStreetMap. Il donne des temps de trajet en voiture sans circulation : ce sont des références, non des trajets en heure de pointe.

    Annexe BMéthode et sources

    47 sources citées, dont 42 officielles. Et 16 données que nous avons cherchées sans les publier.

    Nous préférons une lacune honnête à un chiffre douteux. Voici ce qui est entré dans le dossier, ce qui est resté de côté et pourquoi.

    Sources officielles42Bulletins officiels, ministères, INE, mairies, tribunaux, l’autorité bancaire européenne et la liste officielle du Pavillon bleu, avec liens.
    Sources recoupées5Itinéraires calculés, cartographie ouverte, les périodes de danger d’un plan municipal et sites de promoteurs.
    Données écartées16Délais réels de permis, niveau de la retenue, chiffres de l’incendie de 2021 et autres sans source officielle.
    01

    Lecture de la demande

    Votre questionnaire devient un périmètre explicite : quatorze dimensions, deux lectures et ce qui reste en dehors.

    02

    Sources officielles, datées

    Chaque donnée est prélevée à sa source primaire et estampillée de la date de consultation.

    03

    Calcul reproductible

    Les itinéraires sont calculés avec OSRM et les séries sont lues dans les bases de l’INE et du ministère : chacun peut les reproduire.

    04

    Avis, par écrit

    La synthèse est signée comme Avis ROMVILL : une opinion professionnelle, distincte de la donnée.

    Le travail humain derrière chaque page

    Chaque chiffre publié a été repéré, recoupé et daté par l’équipe d’analyse de ROMVILL. La technologie est employée pour ce qu’elle est, un outil de recherche, de lecture et de calcul : la décision de ce qui est publié, de ce qui est écarté et avec quelle réserve appartient toujours à une personne, qui en répond de son nom et avec le sceau de ce dossier.

    Sources citées

      Vérifié par ROMVILL

      Document émis avec sa référence de dossier. Scannez le code ou vérifiez la référence sur romvill.com/verificar.

      RV-2026-SMPL-MRB-3918

      romvill.com/verificar

      À propos de ce document. Document de démonstration : ROMVILL l’a élaboré pour un client fictif, Arenvela Costa Developments, S.L., nom inventé sans rapport avec aucune société réelle, avec des données réelles de la zone à la date d’émission, le 14 octobre 2026. Il s’agit d’un rapport descriptif établi à partir d’informations publiques, vérifiées et datées par l’équipe d’analyse de ROMVILL. ROMVILL n’est pas une agence immobilière : nous ne vendons ni biens ni terrains, nous ne percevons pas de commissions et personne ne nous paie pour dire du bien ou du mal d’une zone, d’un promoteur ou d’un programme ; les programmes cités sont des exemples de l’offre publiée, et non des recommandations. La parcelle du chapitre 07 est illustrative : ses paramètres sont ceux, officiels, du secteur, mais ce n’est pas un bien en vente et elle n’a pas été expertisée. Ce document ne constitue ni une recommandation d’achat ni un conseil en investissement, fiscal, juridique ou technique ; les parties consacrées aux permis, à la fiscalité et au financement décrivent un cadre général que vous devez confirmer auprès de votre conseiller, de votre avocat et de la mairie. Chaque prix cité indique s’il s’agit d’une expertise, d’un prix d’offre ou d’un prix de vente conclu. Référence RV-2026-SMPL-MRB-3918.